Vendere casa in caso di separazione o divorzio: cosa succede all’immobile comune?
Un esempio tipico: Dopo dodici anni di matrimonio, Anna e Marco decidono di separarsi. Possiedono insieme una casa unifamiliare nel Canton Argovia. I figli sono cresciuti lì. Entrambi figurano nel registro fondiario. Sulla casa grava ancora un’ipoteca. E all’improvviso la casa comune diventa una delle questioni finanziarie più importanti della separazione.
Marco vorrebbe tenere la casa.
Anna vorrebbe ricevere il pagamento della sua quota.
Tuttavia, i due hanno idee diverse su quanto valga oggi l’immobile.
Marco parte da CHF 1,15 milioni.
Anna ritiene realistico un valore di almeno CHF 1,3 milioni.
Un agente immobiliare indica CHF 1,18 milioni.
Un altro vede un possibile prezzo di vendita nettamente più alto.
Chi ha ragione?
Proprio in questo punto si capisce perché, in caso di separazione, un immobile non è solo una questione emotiva, ma anche economica.
Anna e Marco sono un esempio fittizio. La loro situazione rappresenta le domande tipiche che possono sorgere quando si possiede un’abitazione in comune dopo una separazione.
Anna vorrebbe ricevere il pagamento della sua quota.
Tuttavia, i due hanno idee diverse su quanto valga oggi l’immobile.
Marco parte da CHF 1,15 milioni.
Anna ritiene realistico un valore di almeno CHF 1,3 milioni.
Un agente immobiliare indica CHF 1,18 milioni.
Un altro vede un possibile prezzo di vendita nettamente più alto.
Chi ha ragione?
Proprio in questo punto si capisce perché, in caso di separazione, un immobile non è solo una questione emotiva, ma anche economica.
Anna e Marco sono un esempio fittizio. La loro situazione rappresenta le domande tipiche che possono sorgere quando si possiede un’abitazione in comune dopo una separazione.
Tre strade principali
Quando si possiede un immobile in comune, spesso si considerano tre opzioni:
1. Una persona rileva l’immobile.
2. L’immobile viene venduto.
3. Entrambi restano provvisoriamente proprietari.
Quale opzione sia più sensata dipende dalla situazione personale, finanziaria e giuridica.
Opzione 1: uno dei due rileva la casa
Torniamo ad Anna e Marco.
Marco vorrebbe restare.
A questo punto emerge innanzitutto una domanda decisiva:
Può davvero finanziare la casa da solo?
Perché non basta che Anna sia disposta a cedere la sua quota.
Anche il finanziamento deve essere sostenibile.
Se esiste un’ipoteca comune, è quindi opportuno chiarire per tempo con la banca se sia possibile un rilevamento o un adeguamento del finanziamento.
E poi arriva la domanda successiva, altrettanto difficile:
A quale valore viene liquidata Anna?
Proprio qui possono nascere conflitti.
Perché ora una valutazione immobiliare realistica è particolarmente importante
In una vendita normale, entrambi i proprietari desiderano in linea di principio ottenere il miglior prezzo possibile.
In caso di rilevamento interno, invece, possono sorgere interessi diversi.
Chi rileva la casa tende a beneficiare di un valore più basso.
Chi viene liquidato tende a beneficiare di un valore più alto.
Per questo la valutazione immobiliare dovrebbe essere il più possibile oggettiva e comprensibile.
Un singolo numero senza spiegazioni non risolve necessariamente il problema.
Sono più interessanti domande come:
Quali immobili comparabili sono stati considerati?
Come è stato valutato lo stato dell’immobile?
Qual è la microubicazione?
Quali investimenti saranno necessari?
Quanto è forte l’attuale domanda degli acquirenti?
E quale prezzo sarebbe realistico in caso di vendita effettiva?
Opzione 2: la casa viene venduta
Anna e Marco potrebbero anche decidere:
Nessuno rileva l’immobile.
La casa viene venduta sul mercato.
In questo modo nasce un punto di riferimento più oggettivo: il prezzo che un acquirente è effettivamente disposto a pagare.
Ma anche in questo caso restano decisioni aperte.
Con quale prezzo d’offerta si parte?
Quale agente immobiliare si occupa della vendita?
Quanto rapidamente si deve vendere?
Quali investimenti vengono ancora effettuati prima della vendita?
Chi li paga?
E cosa succede fino alla consegna?
Proprio in caso di separazione è quindi importante definire una chiara strategia di vendita.
La frase più pericolosa: «L’importante è liberarsi in fretta della casa»
Una separazione può essere pesante da affrontare.
È quindi comprensibile il desiderio di chiudere il più rapidamente possibile le questioni finanziarie comuni.
Nella vendita immobiliare, però, un’eccessiva pressione sui tempi può diventare problematica.
Un immobile non dovrebbe essere messo automaticamente sul mercato a un prezzo molto inferiore al suo valore solo per chiudere la questione il prima possibile.
Allo stesso modo, anche la richiesta di un prezzo irrealisticamente alto può prolungare il conflitto.
L’obiettivo dovrebbe quindi essere:
prezzo realistico + calendario chiaro + strategia comprensibile.
Opzione 3: entrambi restano provvisoriamente proprietari
A volte l’immobile non viene venduto subito.
Per esempio perché i figli devono restare per il momento nella casa.
Oppure perché una vendita in quel momento non è desiderata.
Anche questa può, in linea di principio, essere un’opzione.
Tuttavia, in tal caso andrebbero chiariti con precisione soprattutto l’utilizzo, i costi, l’ipoteca, la manutenzione e le intenzioni di vendita future.
Quanto più a lungo resta in sospeso un immobile comune non chiarito, tanto più diventano importanti accordi chiari.
L’ipoteca va affrontata fin dall’inizio
Un errore frequente sarebbe parlare prima della ripartizione del valore dell’immobile e analizzare solo dopo il finanziamento.
In presenza di un’ipoteca esistente, la banca dovrebbe essere coinvolta per tempo.
Possono essere rilevanti, tra le altre cose:
- ipoteca attuale
- durate
- sostenibilità finanziaria
- possibile rilevamento da parte di una persona
- eventuale adeguamento del finanziamento
- conseguenze di una vendita
Sulla carta l’immobile può avere un valore elevato e tuttavia essere difficile da rilevare per una sola persona.
Non confondere prezzo di vendita e ricavo netto
Supponiamo che la casa venga venduta per CHF 1,3 milioni.
Questo non significa automaticamente che CHF 1,3 milioni possano essere distribuiti tra le parti coinvolte.
A seconda della situazione, possono essere ancora rilevanti, ad esempio:
- ipoteca esistente
- imposta sugli utili immobiliari
- costi dell’agente immobiliare
- ulteriori costi di vendita
- possibili costi legati al finanziamento
Per questo, in caso di separazione, il ricavo netto è spesso più importante del semplice prezzo di vendita.
Solo in seguito si può valutare quale importo sarà effettivamente disponibile dalla vendita.
Le autorità svizzere ufficiali indicano che gli utili immobiliari realizzati con la vendita di un immobile sono tassati; l’onere concreto dipende dal Cantone e dalla situazione specifica.
Torniamo ad Anna e Marco
Supponiamo che entrambi decidano infine di vendere.
Ora ricevono tre stime da agenti immobiliari.
Agente A: prezzo piuttosto prudente, ma con focus su una vendita rapida.
Agente B: prezzo d’offerta più alto e strategia di commercializzazione più lunga.
Agente C: valutazione simile ad A, ma con un approccio di vendita diverso e condizioni diverse.
All’improvviso la discussione cambia.
Non si tratta più solo di chiedersi:
«Quanto pensi che valga la nostra casa?»
Bensì:
«Quale strategia è più sensata per la nostra situazione comune?»
Questo può aiutare a spostare una discussione emotiva su basi decisionali più comprensibili.
In caso di separazione, l’agente immobiliare non dovrebbe diventare il prossimo motivo di conflitto
Se entrambi i proprietari devono vendere, la scelta dell’agente immobiliare dovrebbe essere trasparente.
Può diventare problematico se una persona sceglie da sola un conoscente e l’altra ha la sensazione di non avere alcuna influenza sulla valutazione e sulla vendita.
Meglio definire insieme un catalogo di criteri.
Entrambi i proprietari possono ad esempio confrontare gli stessi punti:
- valutazione immobiliare
- motivazione della valutazione
- prezzo d’offerta proposto
- strategia di vendita
- tempistiche previste
- prestazioni
- provvigione e ulteriori costi
- esperienza con immobili comparabili
In questo modo non si decide in base alla simpatia, ma in base a offerte comprensibili.
È proprio qui che il modello di Makli si adatta particolarmente bene
Una separazione è una situazione in cui neutralità e comparabilità possono essere particolarmente preziose.
Invece che una persona scelga un agente immobiliare e l’altra debba accettarne la stima, l’immobile può essere registrato una sola volta.
Gli agenti immobiliari adatti possono presentare offerte concrete.
Entrambi i proprietari possono poi vedere le stesse offerte e confrontare, ad esempio:
Valutazione → strategia → prestazioni → condizioni.
Il principio di base di Makli è:
Non siete voi a cercare un agente immobiliare. Sono gli agenti immobiliari a candidarsi presso di voi.
La piattaforma non decide che cosa debba accadere all’immobile.
Ma può creare una base decisionale comune, qualora si prenda in considerazione una vendita. Makli
8 domande da chiarire prima di una vendita
Prima di pubblicare l’annuncio della casa:
- A chi appartiene l’immobile secondo il registro fondiario?
- Una persona desidera o può rilevare la casa?
- Cosa dice la banca riguardo al finanziamento?
- Qual è il valore immobiliare realistico?
- A quanto ammonterebbe indicativamente il ricavo netto in caso di vendita?
- Quanto rapidamente si deve vendere?
- Secondo quali criteri viene scelto l’agente immobiliare?
- Chi decide durante la vendita su modifiche di prezzo e offerte d’acquisto?
Quanto prima vengono chiarite queste domande, tanto minore sarà il potenziale di conflitto durante la commercializzazione vera e propria.
Conclusione: trasformare una situazione emotiva in una decisione comprensibile
In caso di separazione, una casa comune è spesso più di una semplice voce patrimoniale.
È legata a ricordi, famiglia e progetti per il futuro.
Proprio per questo le decisioni finanziarie dovrebbero essere prese nel modo più trasparente possibile.
Non:
«Il mio agente immobiliare dice CHF 1,3 milioni.»
Bensì:
«Abbiamo diverse stime e capiamo come vengono motivate le diverse strategie.»
Non:
«Prendiamo semplicemente l’agente immobiliare più economico.»
Bensì:
«Quale pacchetto complessivo si adatta alla nostra situazione?»
E non:
«Dobbiamo liberarci subito della casa.»
Bensì:
«Di quali tempi abbiamo davvero bisogno e quali effetti hanno sulla vendita?»
In questo modo, almeno per la vendita immobiliare, una situazione personale difficile può essere riportata su una base decisionale più oggettiva.
Se una vendita è in discussione, l’immobile può essere registrato gratuitamente e senza impegno su Makli per proprietari. Gli agenti immobiliari adatti possono presentare offerte, che potranno poi essere confrontate insieme.
Fonti: informazioni ufficiali della Confederazione sulla tassazione degli immobili e degli utili immobiliari; per la ripartizione concreta secondo il regime dei beni, i rapporti di proprietà e il finanziamento, fanno stato la situazione individuale nonché, se necessario, la banca, il notaio o una consulenza legale qualificata.
Se una vendita è in discussione, l’immobile può essere registrato gratuitamente e senza impegno su Makli per proprietari. Gli agenti immobiliari adatti possono presentare offerte, che potranno poi essere confrontate insieme.
Fonti: informazioni ufficiali della Confederazione sulla tassazione degli immobili e degli utili immobiliari; per la ripartizione concreta secondo il regime dei beni, i rapporti di proprietà e il finanziamento, fanno stato la situazione individuale nonché, se necessario, la banca, il notaio o una consulenza legale qualificata.