Pubblicare un mandato di vendita: perché non deve cercare da solo un agente immobiliare
Desidera vendere la sua casa. La decisione è presa. Forse ha già un’idea approssimativa del prezzo di vendita. Ora si pone la domanda successiva:
Quale agente immobiliare dovrebbe incaricare?
Il percorso classico è noto.
Cerca agenti immobiliari nella sua regione, visita diversi siti web, legge recensioni e fissa i primi colloqui.
In seguito fa stimare il suo immobile e richiede delle offerte.
Ma esiste anche un altro approccio.
Invece di cercare personalmente più agenti, può inserire una sola volta il suo immobile e invitare gli agenti a candidarsi per il suo mandato di vendita.
Questa differenza non cambia necessariamente la vendita immobiliare in sé. Cambia soprattutto il modo in cui i proprietari scelgono il loro agente.
1. Che cosa significa pubblicare un mandato di vendita?
Un mandato di vendita è l’incarico che un proprietario conferisce a un agente immobiliare per la commercializzazione e l’intermediazione del suo immobile.
Con una procedura di pubblicazione, il proprietario descrive innanzitutto il suo immobile e le principali esigenze legate alla vendita prevista.
Gli agenti interessati possono quindi presentare un’offerta per assumere il mandato.
In questa offerta possono ad esempio spiegare quali servizi propongono, come intendono organizzare la commercializzazione e quali condizioni applicano.
Il proprietario decide poi se e con quale agente desidera collaborare.
La differenza rispetto alla ricerca classica di un agente sta quindi nell’ordine delle fasi.
Nella ricerca tradizionale, il proprietario seleziona prima possibili agenti e chiede loro un’offerta.
Con una pubblicazione, al centro vi è prima l’immobile con la concreta esigenza di vendita.
Sono gli agenti a candidarsi per l’incarico del proprietario.
2. Perché il percorso classico può richiedere molto tempo
Chi desidera vendere la propria casa inizia spesso con una ricerca su Internet.
«Agente immobiliare Zurigo»
«Vendere casa Argovia»
«Miglior agente immobiliare Winterthur»
I risultati di ricerca rimandano ad agenzie immobiliari, piattaforme di recensioni e portali immobiliari.
Ma quale fornitore è davvero adatto al proprio immobile?
Un agente può avere, ad esempio, molta esperienza con gli appartamenti di proprietà.
Un altro può essere specializzato in case unifamiliari.
Un altro ancora può concentrarsi su immobili di pregio o immobili a reddito.
I proprietari devono quindi raccogliere diverse informazioni prima di poter prendere una decisione fondata.
Questo richiede tempo.
Inoltre, esiste il rischio che la scelta si limiti agli agenti particolarmente visibili su Google o già conosciuti personalmente.
Un’elevata visibilità online, tuttavia, non dimostra automaticamente che un agente sia il più adatto per un determinato immobile.
3. Che cosa cambia quando sono gli agenti a candidarsi presso il proprietario?
Immaginiamo una proprietaria che desideri vendere il suo appartamento di proprietà di 4,5 locali nel Canton Zurigo.
Vuole farsi accompagnare professionalmente nella vendita.
Tuttavia, non sa ancora quale agente incaricare.
Invece di contattare singolarmente più agenzie immobiliari, inserisce il suo immobile su una piattaforma sulla quale gli agenti possono presentare offerte per mandati di vendita.
Gli agenti interessati hanno così la possibilità di presentarsi sulla base di un progetto di vendita concreto.
Un agente potrebbe, ad esempio, mettere in evidenza la sua esperienza con appartamenti di proprietà comparabili.
Un altro potrebbe puntare in particolare sulla propria strategia di commercializzazione.
Un terzo potrebbe spiegare quali servizi sono inclusi nella sua provvigione.
La proprietaria riceve così offerte diverse riferite allo stesso immobile.
Il vantaggio non consiste nel trovare automaticamente il maggior numero possibile di agenti. Ciò che conta è ricevere offerte pertinenti per un incarico di vendita concreto.
Se e quanti agenti si candidano dipende, tra l’altro, dalla regione, dall’immobile e dalla partecipazione degli agenti interessati.
4. Un immobile – diverse strategie di vendita
Non tutti gli agenti immobiliari commercializzerebbero lo stesso immobile nello stesso modo.
Lo si può mostrare con un esempio fittizio.
Una casa unifamiliare ha un valore di mercato stimato di CHF 1'300'000.
Tre agenti sono interessati al mandato di vendita.
Agente A consiglia una commercializzazione pubblica ampia con immagini professionali, portali immobiliari e un approccio mirato alle famiglie.
Agente B propone di rivolgersi prima alla propria rete esistente di potenziali acquirenti e di pubblicare successivamente l’immobile sul mercato.
Agente C desidera posizionare la casa soprattutto attraverso la sua ubicazione e il potenziale di sviluppo del terreno.
Tutti e tre gli approcci possono essere sensati a seconda dell’oggetto.
La domanda decisiva, quindi, non è soltanto:
«Quale agente richiede la provvigione più bassa?»
Bensì:
«Quale agente ha la strategia di vendita più convincente per il mio immobile?»
I proprietari dovrebbero inoltre valutare in modo critico come vengono motivate le raccomandazioni.
Un prezzo di vendita promesso particolarmente elevato, da solo, non è ancora un indicatore di qualità.
5. Quali informazioni servono a un agente per preparare un’offerta?
Affinché un agente possa presentare un’offerta sensata, ha bisogno di informazioni sull’immobile.
Di norma rientrano tra queste l’ubicazione, il tipo di immobile, la superficie abitabile approssimativa, il numero di locali, l’anno di costruzione e lo stato.
Anche la situazione personale del proprietario può essere rilevante.
L’immobile deve essere venduto il prima possibile?
È importante una determinata data di consegna?
Sono previsti lavori di ristrutturazione?
Oppure il proprietario desidera prima conoscere diverse strategie di vendita?
Quanto più precisamente viene descritta la situazione di partenza, tanto meglio un agente può valutare se il mandato è adatto alla sua esperienza e alla sua offerta di servizi.
Tuttavia, una prima offerta non sostituisce necessariamente una visita o una valutazione immobiliare approfondita.
Soprattutto nel caso di immobili particolari, possono essere necessari ulteriori accertamenti prima di definire un piano di vendita vincolante.
6. Che cosa dovrebbe contenere una buona offerta di un agente immobiliare?
Un’offerta di un agente immobiliare dovrebbe permettere al proprietario di comprendere il servizio proposto.
Questo comprende innanzitutto la descrizione delle prestazioni previste.
Chi prepara la documentazione di vendita?
Sono previste fotografie immobiliari professionali?
Su quali piattaforme verrà pubblicato l’immobile?
Chi organizza le visite e conduce le trattative sul prezzo?
Anche i costi devono essere comprensibili.
Viene concordata una provvigione percentuale o un prezzo fisso?
Quali spese aggiuntive possono sorgere?
Quando diventano esigibili gli onorari?
Inoltre, dovrebbe essere chiaro quali ulteriori passi sono previsti prima della conclusione di un contratto di intermediazione.
7. Una pubblicazione del mandato significa che più agenti vendono contemporaneamente?
No. Occorre distinguere tra due situazioni diverse.
Richiedere più offerte da agenti immobiliari significa innanzitutto soltanto che i proprietari esaminano diverse proposte per un incarico di vendita.
Questo non equivale ancora all’assegnazione di un mandato.
Incaricare più agenti contemporaneamente è invece una questione legata alla successiva struttura contrattuale.
In Svizzera sono diffusi, tra gli altri, il mandato in esclusiva e il mandato semplice.
I diritti e gli obblighi concreti derivano dal rispettivo contratto.
Chi riceve più offerte può quindi comunque decidere di incaricare successivamente un solo agente.
La nostra guida spiega di più su questo tema: Mandato in esclusiva o mandato semplice: quale mandato immobiliare fa al caso suo?.
8. L’offerta più conveniente è automaticamente la migliore?
Il primo richiede una provvigione del 2 per cento.
Il secondo richiede il 2,5 per cento.
Con un prezzo di vendita ipotizzato di CHF 1'200'000, ciò corrisponde rispettivamente a CHF 24'000 e CHF 30'000.
La differenza è di CHF 6'000.
Gli importi sono un esempio di calcolo fittizio e non tengono conto di un’eventuale IVA o di costi aggiuntivi.
L’agente più conveniente costa quindi, in un primo momento, meno.
Ma quali prestazioni sono incluse nelle offerte?
Quale esperienza hanno i due agenti con immobili comparabili?
In che cosa si distinguono le strategie di commercializzazione proposte?
E come verrà seguito il successivo processo di vendita?
Solo quando queste domande hanno trovato risposta, l’offerta può essere valutata in modo sensato.
Una provvigione più alta non garantisce un prezzo di vendita migliore.
Al contrario, una provvigione più bassa non significa automaticamente una prestazione peggiore.
I proprietari dovrebbero quindi confrontare l’intera offerta e non esclusivamente il prezzo.
I proprietari dovrebbero quindi confrontare l’intera offerta e non esclusivamente il prezzo.
9. Che cosa dovrebbero verificare i proprietari prima di assegnare il mandato?
Prima di incaricare un agente in modo vincolante, i punti principali dovrebbero essere chiariti per iscritto.
Tra questi rientrano in particolare l’ambito delle prestazioni, il compenso, eventuali costi aggiuntivi, la durata del contratto, le possibilità di disdetta e possibili diritti alla provvigione dopo la fine del contratto.
Le basi giuridiche del contratto di mediazione si trovano negli art. 412 e seguenti del Codice delle obbligazioni svizzero.
Particolarmente importante è la questione di quali siano le condizioni per cui una provvigione è dovuta.
Secondo l’art. 413 CO, il diritto alla mercede del mediatore sorge in linea di principio quando il contratto auspicato è concluso in seguito alla segnalazione o all’intermediazione del mediatore.
Per le spese concordate valgono regole particolari.
La concreta configurazione contrattuale dovrebbe quindi essere verificata prima della firma.
Un’offerta e un successivo contratto di intermediazione non sono automaticamente la stessa cosa.
10. Come funziona la scelta dell’agente tramite Makli
Makli interviene nella fase di scelta dell’agente immobiliare.
I proprietari possono registrare gratuitamente il proprio immobile sulla piattaforma.
Gli agenti immobiliari adatti hanno la possibilità di candidarsi per il mandato di vendita con un’offerta.
Il proprietario può quindi valutare le offerte ricevute.
Al centro non vi sono soltanto le condizioni, ma anche le prestazioni offerte e la strategia di vendita proposta.
La differenza essenziale:
Il proprietario non deve prima decidere quali agenti desidera contattare. Può presentare il proprio immobile e lasciare che gli agenti interessati presentino le loro offerte.
Spetta al proprietario decidere se ne nascerà una collaborazione.
Makli non garantisce né un determinato numero di offerte né un determinato prezzo di vendita.
La piattaforma crea però un’ulteriore possibilità per ottenere offerte da agenti immobiliari per un immobile concreto.
11. Quando conviene particolarmente questo approccio?
La pubblicazione di un mandato di vendita può essere particolarmente interessante quando i proprietari non hanno ancora un agente preferito.
Anche chi desidera conoscere diverse strategie di commercializzazione può beneficiare di più offerte.
Lo stesso vale per le persone che desiderano vendere una casa ereditata o che si trovano davanti a un cambiamento immobiliare.
Proprio in decisioni di questo tipo è utile raccogliere diverse prospettive professionali.
Chi ha già concluso un contratto con un agente dovrebbe invece verificare prima i propri obblighi contrattuali esistenti, prima di assegnare un ulteriore mandato.
Conclusione: non solo confrontare agenti, ma ricevere offerte per il suo immobile
La vendita immobiliare comporta una decisione finanziaria importante.
La scelta dell’agente non dovrebbe quindi basarsi soltanto su una ricerca Google, su una raccomandazione personale o sul primo colloquio di consulenza.
Un’alternativa consiste nel pubblicare il mandato di vendita e lasciare che gli agenti interessati presentino offerte concrete.
In questo modo, l’immobile e le esigenze del proprietario diventano il punto di partenza per la scelta dell’agente.
Le offerte ricevute possono poi essere valutate in base a prestazioni, strategia e condizioni.
Non è lei a cercare un agente. Sono gli agenti a candidarsi da lei.
Inserire l’immobile una sola volta → ricevere offerte dagli agenti → confrontare i mandati di vendita → decidere autonomamente.
Makli per proprietari immobiliari
Inserire l’immobile una sola volta → ricevere offerte dagli agenti → confrontare i mandati di vendita → decidere autonomamente.
Makli per proprietari immobiliari