Vendre sa maison en cas de séparation ou de divorce : que devient le bien immobilier commun ?
Un exemple typique : Après douze ans de mariage, Anna et Marco décident de se séparer. Ils possèdent ensemble une maison individuelle dans le canton d’Argovie. Leurs enfants y ont grandi. Tous deux sont inscrits au registre foncier. Une hypothèque court encore sur la maison. Et soudain, le foyer commun devient l’une des plus grandes questions financières de la séparation.
Marco souhaite conserver la maison.
Anna souhaite recevoir le paiement de sa part.
Mais tous deux ont des idées différentes sur la valeur actuelle du bien immobilier.
Marco l’estime à CHF 1,15 million.
Anna pense qu’au moins CHF 1,3 million serait réaliste.
Un courtier avance CHF 1,18 million.
Un autre estime qu’un prix de vente nettement plus élevé serait possible.
Qui a raison ?
C’est précisément à ce moment que l’on voit pourquoi un bien immobilier, lors d’une séparation, n’est pas seulement un sujet émotionnel, mais aussi économique.
Anna et Marco sont un exemple fictif. Leur situation illustre les questions typiques qui peuvent se poser après une séparation lorsque l’on possède un logement en commun.
Anna souhaite recevoir le paiement de sa part.
Mais tous deux ont des idées différentes sur la valeur actuelle du bien immobilier.
Marco l’estime à CHF 1,15 million.
Anna pense qu’au moins CHF 1,3 million serait réaliste.
Un courtier avance CHF 1,18 million.
Un autre estime qu’un prix de vente nettement plus élevé serait possible.
Qui a raison ?
C’est précisément à ce moment que l’on voit pourquoi un bien immobilier, lors d’une séparation, n’est pas seulement un sujet émotionnel, mais aussi économique.
Anna et Marco sont un exemple fictif. Leur situation illustre les questions typiques qui peuvent se poser après une séparation lorsque l’on possède un logement en commun.
Trois options principales
Pour un bien immobilier détenu en commun, trois variantes sont souvent envisagées :
1. Une personne reprend le bien immobilier.
2. Le bien immobilier est vendu.
3. Les deux restent provisoirement propriétaires.
La variante la plus appropriée dépend de la situation personnelle, financière et juridique.
Variante 1 : l’un des deux reprend la maison
Revenons à Anna et Marco.
Marco souhaite rester dans la maison.
La première question décisive est donc la suivante :
Peut-il réellement financer la maison seul ?
En effet, il ne suffit pas qu’Anna soit prête à céder sa part.
Le financement doit également être possible.
S’il existe une hypothèque commune, il convient donc de clarifier rapidement avec la banque si une reprise ou une adaptation du financement est envisageable.
Vient ensuite la question difficile suivante :
À quelle valeur Anna sera-t-elle indemnisée ?
C’est précisément là que des conflits peuvent apparaître.
Pourquoi une estimation immobilière réaliste devient alors particulièrement importante
Lors d’une vente classique, les deux propriétaires souhaitent en principe obtenir le meilleur prix possible.
En cas de reprise interne, en revanche, des intérêts divergents peuvent apparaître.
La personne qui reprend la maison a plutôt intérêt à une valeur plus basse.
La personne qui est indemnisée a plutôt intérêt à une valeur plus élevée.
C’est pourquoi l’estimation immobilière doit être aussi objective et compréhensible que possible.
Un chiffre isolé, sans justification, ne résout pas forcément le problème.
Les questions les plus pertinentes sont notamment :
Quels biens immobiliers comparables ont été pris en compte ?
Comment l’état du bien a-t-il été évalué ?
Quelle est la micro-situation ?
Quels investissements sont à prévoir ?
Quelle est la demande actuelle des acheteurs ?
Et quel prix serait réaliste en cas de vente effective ?
Variante 2 : la maison est vendue
Anna et Marco pourraient aussi décider ceci :
Personne ne reprend le bien immobilier.
La maison est vendue sur le marché.
Cela crée un point de référence plus objectif : le prix qu’un acheteur est effectivement prêt à payer.
Mais même dans ce cas, certaines décisions restent ouvertes.
Avec quel prix de départ faut-il commencer ?
Quel courtier immobilier se chargera de la vente ?
À quelle vitesse faut-il vendre ?
Quels investissements doivent encore être réalisés avant la vente ?
Qui les paie ?
Et que se passe-t-il jusqu’à la remise du bien ?
Lors d’une séparation, une stratégie de vente clairement définie est donc particulièrement importante.
La phrase la plus dangereuse : « L’essentiel, c’est que la maison parte vite »
Une séparation peut être éprouvante.
Il est donc compréhensible de vouloir régler les questions financières communes le plus rapidement possible.
Mais lors d’une vente immobilière, une pression temporelle excessive peut devenir problématique.
Un bien immobilier ne devrait pas être mis sur le marché automatiquement à un prix nettement inférieur à sa valeur, simplement pour clore le sujet au plus vite.
À l’inverse, exiger un prix irréaliste peut aussi prolonger le conflit.
L’objectif devrait donc être le suivant :
prix réaliste + calendrier clair + stratégie compréhensible.
Variante 3 : les deux restent provisoirement propriétaires
Parfois, le bien immobilier n’est pas vendu immédiatement.
Par exemple parce que les enfants doivent rester dans la maison dans un premier temps.
Ou parce qu’une vente n’est pas souhaitée au moment présent.
Cela peut aussi, en principe, être une option.
Toutefois, l’utilisation du bien, les coûts, l’hypothèque, l’entretien et les intentions de vente ultérieures doivent alors être clairement réglés.
Plus une propriété commune reste longtemps sans clarification, plus des accords précis deviennent importants.
L’hypothèque doit être abordée dès le début
Une erreur fréquente consiste à parler d’abord de la répartition de la valeur immobilière, puis seulement ensuite à examiner le financement.
Lorsqu’une hypothèque existe, la banque devrait être impliquée suffisamment tôt.
Les points pertinents peuvent notamment être les suivants :
- hypothèque actuelle
- durées
- capacité financière
- reprise éventuelle par une seule personne
- adaptation éventuelle du financement
- conséquences d’une vente
Le bien immobilier peut avoir une valeur élevée sur le papier et être malgré tout difficile à reprendre par une seule personne.
Ne pas confondre prix de vente et produit net
Supposons que la maison soit vendue pour CHF 1,3 million.
Cela ne signifie pas automatiquement que CHF 1,3 million peuvent être répartis entre les personnes concernées.
Selon la situation, les éléments suivants peuvent notamment encore être pertinents :
- hypothèque existante
- impôt sur les gains immobiliers
- frais de courtage
- autres frais de vente
- coûts éventuels liés au financement
C’est pourquoi, lors d’une séparation, le produit net est souvent plus important que le simple prix de vente.
Ce n’est qu’ensuite que l’on peut déterminer quel montant sera effectivement disponible après la vente.
Les autorités suisses officielles indiquent que les gains immobiliers réalisés lors d’une vente sont imposés ; la charge concrète dépend du canton et de la situation concernée.
Revenons à Anna et Marco
Supposons qu’ils décident finalement tous les deux de vendre.
Ils reçoivent maintenant trois estimations de courtiers.
Courtier A : prix plutôt conservateur, avec un accent mis sur une vente rapide.
Courtier B : prix de mise en vente plus élevé et stratégie de commercialisation plus longue.
Courtier C : estimation similaire à celle de A, mais approche marketing et conditions différentes.
Soudain, la discussion change.
Il ne s’agit plus seulement de demander :
« À ton avis, combien vaut notre maison ? »
Mais plutôt :
« Quelle stratégie est la plus judicieuse pour notre situation commune ? »
Cela peut aider à fonder une discussion émotionnelle sur des bases de décision plus compréhensibles.
Lors d’une séparation, le courtier ne devrait pas devenir un nouveau sujet de conflit
Lorsque les deux propriétaires doivent vendre, le choix du courtier doit être transparent.
Cela peut devenir problématique si une personne choisit seule une connaissance et que l’autre a le sentiment de n’avoir aucune influence sur l’estimation et la vente.
Il est préférable de définir ensemble un catalogue de critères.
Les deux propriétaires peuvent par exemple comparer les mêmes points :
- estimation immobilière
- justification de l’estimation
- prix de mise en vente proposé
- stratégie de vente
- calendrier attendu
- prestations
- commission et autres coûts
- expérience avec des biens immobiliers comparables
La décision ne repose alors pas sur la sympathie, mais sur des offres compréhensibles.
C’est précisément là que le modèle de Makli est particulièrement adapté
Une séparation est une situation dans laquelle neutralité et comparabilité peuvent avoir une valeur particulière.
Au lieu qu’une personne choisisse un courtier et que l’autre doive accepter son estimation, le bien immobilier peut être saisi une seule fois.
Des courtiers adaptés peuvent alors remettre des offres concrètes.
Les deux propriétaires peuvent ensuite consulter les mêmes offres et comparer par exemple :
Estimation → stratégie → prestations → conditions.
Le principe de base de Makli est le suivant :
Vous ne cherchez pas un courtier. Les courtiers postulent auprès de vous.
La plateforme ne décide pas de ce qui doit advenir du bien immobilier.
Mais elle peut créer une base de décision commune si une vente est envisagée. Makli
8 questions à clarifier avant une vente
Avant de publier l’annonce de la maison :
- À qui appartient le bien immobilier selon le registre foncier ?
- Une personne souhaite-t-elle, ou peut-elle, reprendre la maison ?
- Que dit la banque au sujet du financement ?
- Quelle est la valeur immobilière réaliste ?
- Quel serait approximativement le produit net en cas de vente ?
- À quelle vitesse faut-il vendre ?
- Selon quels critères le courtier sera-t-il choisi ?
- Qui décide, pendant la vente, des changements de prix et des offres d’achat ?
Plus ces questions sont clarifiées tôt, moins le risque de conflit est élevé pendant la commercialisation proprement dite.
Conclusion : transformer une situation émotionnelle en décision compréhensible
En cas de séparation, une maison commune est souvent bien plus qu’un élément de patrimoine.
Elle est liée à des souvenirs, à la famille et à des projets d’avenir.
C’est précisément pourquoi les décisions financières devraient être prises de la manière la plus transparente possible.
Pas :
« Mon courtier dit CHF 1,3 million. »
Mais :
« Nous avons plusieurs estimations et nous comprenons comment les différentes stratégies sont justifiées. »
Pas :
« Prenons simplement le courtier le moins cher. »
Mais :
« Quelle offre globale correspond à notre situation ? »
Et pas :
« Nous devons nous débarrasser immédiatement de la maison. »
Mais :
« De quel délai avons-nous réellement besoin et quelles conséquences a-t-il sur la vente ? »
Ainsi, une situation personnelle difficile peut, au moins pour la vente immobilière, être ramenée à une base de décision plus objective.
Si une vente est envisagée, le bien immobilier peut être saisi gratuitement et sans engagement sur Makli pour propriétaires. Des courtiers adaptés peuvent remettre des offres, qui peuvent ensuite être comparées ensemble.
Sources : informations officielles de la Confédération sur l’imposition des biens immobiliers et des gains immobiliers ; pour la répartition concrète selon le régime matrimonial, les rapports de propriété et le financement, la situation individuelle ainsi que, le cas échéant, la banque, le notariat ou un conseil juridique spécialisé sont déterminants.
Si une vente est envisagée, le bien immobilier peut être saisi gratuitement et sans engagement sur Makli pour propriétaires. Des courtiers adaptés peuvent remettre des offres, qui peuvent ensuite être comparées ensemble.
Sources : informations officielles de la Confédération sur l’imposition des biens immobiliers et des gains immobiliers ; pour la répartition concrète selon le régime matrimonial, les rapports de propriété et le financement, la situation individuelle ainsi que, le cas échéant, la banque, le notariat ou un conseil juridique spécialisé sont déterminants.