Shitja e shtëpisë në divorc: çfarë duhet ditur

Marco dëshiron ta mbajë shtëpinë.

Anna dëshiron të marrë pagesën për pjesën e saj.

Megjithatë, të dy kanë mendime të ndryshme për vlerën aktuale të pronës.

Marco mendon se vlera është 1,15 milionë CHF.

Anna beson se të paktën 1,3 milionë CHF do të ishin realiste.

Një agjent imobiliar përmend 1,18 milionë CHF.

Një tjetër sheh mundësi për një shitje dukshëm më të lartë.

Kush ka të drejtë?

Pikërisht në këtë pikë bëhet e qartë pse një pronë në rast ndarjeje nuk është vetëm çështje emocionale, por edhe ekonomike.

Anna dhe Marco janë një shembull fiktiv. Situata përfaqëson pyetjet tipike që mund të lindin kur pas një ndarjeje ekziston një pronë banimi e përbashkët.

Tre rrugë kryesore

Kur bëhet fjalë për një pronë të përbashkët, zakonisht diskutohen tri variante:

1. Një person merr përsipër pronën.

2. Prona shitet.

3. Të dy mbeten përkohësisht pronarë.

Cili variant ka kuptim varet nga situata personale, financiare dhe ligjore.

Varianti 1: Njëri merr përsipër shtëpinë

Le të kthehemi te Anna dhe Marco.

Marco dëshiron të qëndrojë.

Kjo ngre fillimisht një pyetje vendimtare:

A mund ta financojë ai shtëpinë i vetëm?

Sepse nuk mjafton që Anna të jetë e gatshme të heqë dorë nga pjesa e saj.

Edhe financimi duhet të funksionojë.

Nëse ekziston një hipotekë e përbashkët, duhet sqaruar herët me bankën nëse është e mundur marrja përsipër ose përshtatja e financimit.

Më pas vjen pyetja tjetër e vështirë:

Me cilën vlerë do të kompensohet Anna?

Pikërisht këtu mund të lindin konflikte.

Pse një vlerësim realist i pronës bëhet tani veçanërisht i rëndësishëm

Në një shitje të zakonshme, të dy pronarët zakonisht dëshirojnë një çmim sa më të mirë.

Në rast të një marrjeje të brendshme përsipër, mund të lindin interesa të ndryshme.

Ai që merr përsipër shtëpinë priret të përfitojë nga një vlerë më e ulët.

Ai që kompensohet priret të përfitojë nga një vlerë më e lartë.

Prandaj, vlerësimi i pronës duhet të bëhet sa më objektiv dhe i kuptueshëm.

Një shifër e vetme pa arsyetim nuk e zgjidh domosdoshmërisht problemin.

Më të rëndësishme janë pyetje si:

Cilat prona të krahasueshme janë marrë parasysh?

Si është vlerësuar gjendja?

Çfarë mikrolokacioni ka prona?

Cilat investime janë të nevojshme?

Sa e madhe është kërkesa aktuale nga blerësit?

Dhe cili çmim do të ishte realist në një shitje të vërtetë?

Varianti 2: Shtëpia shitet

Anna dhe Marco mund të vendosin edhe kështu:

Askush nuk e merr përsipër pronën.

Shtëpia shitet në treg.

Kështu krijohet një pikë reference më objektive: çmimi që një blerës është realisht i gatshëm të paguajë.

Por edhe atëherë mbeten vendime të hapura.

Me çfarë çmimi oferte duhet të fillohet?

Cili agjent imobiliar do ta marrë përsipër shitjen?

Sa shpejt duhet të shitet?

Cilat investime do të bëhen ende para shitjes?

Kush i paguan ato?

Dhe çfarë ndodh deri në dorëzim?

Prandaj, sidomos në rast ndarjeje, është e rëndësishme një strategji shitjeje e përcaktuar qartë.

Fjalia më e rrezikshme: „Mjafton që shtëpia të shitet shpejt“

Një ndarje mund të jetë e rëndë.

Atëherë lind, në mënyrë të kuptueshme, dëshira për t’i mbyllur sa më shpejt çështjet financiare të përbashkëta.

Megjithatë, në shitjen e pronës, presioni i tepruar i kohës mund të bëhet problematik.

Një pronë nuk duhet të nxirret automatikisht dukshëm nën vlerën e tregut vetëm që çështja të përfundojë sa më shpejt.

Nga ana tjetër, edhe kërkesa për një çmim jorealist të lartë mund ta zgjasë konfliktin.

Prandaj qëllimi duhet të jetë:

çmim realist + afat i qartë + strategji e kuptueshme.

Varianti 3: Të dy mbeten përkohësisht pronarë

Ndonjëherë prona nuk shitet menjëherë.

Për shembull, sepse fëmijët duhet të qëndrojnë përkohësisht në shtëpi.

Ose sepse shitja në momentin aktual nuk dëshirohet.

Edhe kjo mund të jetë në parim një opsion.

Megjithatë, në këtë rast duhet të sqarohen mirë sidomos përdorimi, kostot, hipoteka, mirëmbajtja dhe synimet e mëvonshme për shitje.

Sa më gjatë të mbetet e paqartë një pronë e përbashkët, aq më të rëndësishme bëhen marrëveshjet e qarta.

Hipoteka duhet të diskutohet që në fillim

Një gabim i shpeshtë do të ishte të flitej fillimisht për ndarjen e vlerës së pronës dhe vetëm më pas të shqyrtohej financimi.

Kur ekziston një hipotekë, banka duhet të përfshihet herët.

Ndër të tjera mund të jenë të rëndësishme:

hipoteka aktuale
afatet
përballueshmëria financiare
marrja e mundshme përsipër nga një person
përshtatja e mundshme e financimit
pasojat e një shitjeje

Prona mund të ketë në letër një vlerë të lartë dhe megjithatë të jetë e vështirë të merret përsipër nga një person i vetëm.

Mos e ngatërroni çmimin e shitjes me të ardhurat neto

Le të supozojmë se shtëpia shitet për 1,3 milionë CHF.

Kjo nuk do të thotë automatikisht se 1,3 milionë CHF mund të ndahen mes palëve të përfshira.

Në varësi të situatës, mund të jenë ende të rëndësishme për shembull:

hipoteka ekzistuese
tatimi mbi fitimin nga prona
kostot e agjentit imobiliar
kosto të tjera të shitjes
kosto të mundshme në lidhje me financimin

Prandaj, në një ndarje, të ardhurat neto janë shpesh më të rëndësishme se vetë çmimi i shitjes.

Vetëm më pas mund të vlerësohet se çfarë shume bëhet realisht e disponueshme nga shitja.

Autoritetet zyrtare zvicerane theksojnë se fitimet nga shitja e pronave të paluajtshme tatohen; barra konkrete varet nga kantoni dhe nga situata përkatëse.

Kthim te Anna dhe Marco

Le të supozojmë se të dy në fund vendosin për shitje.

Tani ata marrin tri vlerësime nga agjentë imobiliarë.

Agjenti A: çmim më konservator, por me fokus te një shitje e shpejtë.

Agjenti B: çmim më i lartë oferte dhe strategji më e gjatë marketingu.

Agjenti C: vlerësim i ngjashëm me A, por qasje tjetër marketingu dhe kushte të tjera.

Papritur diskutimi ndryshon.

Nuk bëhet më fjalë vetëm për:

„Sa mendon ti se vlen shtëpia jonë?“

Por për:

„Cila strategji është më e përshtatshme për situatën tonë të përbashkët?“

Kjo mund të ndihmojë që një diskutim emocional të mbështetet më fort mbi baza vendimmarrjeje të kuptueshme.

Në rast ndarjeje, agjenti imobiliar nuk duhet të bëhet pika e radhës e konfliktit

Nëse të dy pronarët duhet të shesin, zgjedhja e agjentit imobiliar duhet të jetë transparente.

Mund të bëhet problematike kur një person zgjedh i vetëm një të njohur dhe tjetri krijon ndjesinë se nuk ka ndikim në vlerësim dhe në shitje.

Më mirë është një katalog i përbashkët kriteresh.

Të dy pronarët mund të krahasojnë, për shembull, të njëjtat pika:

vlerësimi i pronës
arsyetimi i vlerësimit
çmimi i propozuar i ofertës
strategjia e shitjes
afati i pritshëm
shërbimet
komisioni dhe kostot e tjera
përvoja me prona të krahasueshme

Kështu vendimi nuk merret mbi bazën e simpatisë, por mbi oferta të kuptueshme.

Pikërisht këtu përshtatet veçanërisht mirë modeli i Makli

Një ndarje është një situatë ku neutraliteti dhe krahasueshmëria mund të jenë veçanërisht të vlefshme.

Në vend që një person të zgjedhë një agjent imobiliar dhe tjetri të duhet të pranojë vlerësimin e tij, prona mund të regjistrohet një herë.

Agjentë të përshtatshëm mund të paraqesin oferta konkrete.

Më pas, të dy pronarët mund të shohin të njëjtat oferta dhe, për shembull, të krahasojnë:

Vlerësim → strategji → shërbime → kushte.

Parimi bazë i Makli është:

Ju nuk kërkoni agjent. Agjentët aplikojnë te ju.

Platforma nuk vendos se çfarë duhet të ndodhë me pronën.

Por ajo mund të krijojë një bazë të përbashkët vendimmarrjeje, nëse merret në konsideratë një shitje. Makli

8 pyetje që duhet të sqarohen para një shitjeje

Para se shtëpia të publikohet në shpallje:

Kujt i përket prona sipas regjistrit të pasurive të paluajtshme?
A dëshiron ose a mundet një person ta marrë përsipër shtëpinë?
Çfarë thotë banka për financimin?
Sa është vlera realiste e pronës?
Sa do të ishin përafërsisht të ardhurat neto nga një shitje?
Sa shpejt duhet të shitet?
Sipas cilave kritere zgjidhet agjenti imobiliar?
Kush vendos gjatë shitjes për ndryshimet e çmimit dhe ofertat e blerjes?

Sa më herët të sqarohen këto pyetje, aq më pak potencial konflikti ka gjatë vetë marketingut të pronës.

Përfundim: Ta ktheni një situatë emocionale në një vendim të kuptueshëm

Një shtëpi e përbashkët në rast ndarjeje është shpesh më shumë se një zë pasurie.

Ajo lidhet me kujtime, familje dhe plane për të ardhmen.

Pikërisht për këtë arsye vendimet financiare duhet të merren sa më transparently të jetë e mundur.

Jo:

„Agjenti im thotë 1,3 milionë CHF.“

Por:

„Ne kemi disa vlerësime dhe e kuptojmë si arsyetohen strategjitë e ndryshme.“

Jo:

„Le të marrim thjesht agjentin më të lirë.“

Por:

„Cila paketë e përgjithshme i përshtatet situatës sonë?“

Dhe jo:

„Duhet ta heqim qafe shtëpinë menjëherë.“

Por:

„Çfarë afati na duhet vërtet dhe çfarë ndikimi ka ai në shitje?“

Kështu, të paktën gjatë shitjes së pronës, një situatë e vështirë personale mund të vendoset mbi një bazë më objektive vendimmarrjeje.

Nëse shitja është në diskutim, prona mund të regjistrohet falas dhe pa detyrim në Makli për pronarë. Agjentë të përshtatshëm mund të paraqesin oferta, të cilat më pas mund të krahasohen së bashku.

Burimet: Informacione zyrtare të Konfederatës për tatimin e pronave të paluajtshme dhe fitimeve nga toka; për ndarjen konkrete sipas regjimit pasuror martesor, marrëdhëniet e pronësisë dhe financimin, vendimtare janë situata individuale si dhe, sipas rastit, banka, noteria ose këshillimi ligjor i specializuar.