Il valore locativo sarà abolito nel 2029: i proprietari dovrebbero vendere casa prima o aspettare?
Una coppia possiede da 25 anni una casa unifamiliare nel Canton Zurigo. I figli sono usciti di casa. L’abitazione è ormai diventata troppo grande. Sono in vista importanti ristrutturazioni. Da tempo i proprietari valutano se vendere e trasferirsi in un appartamento più piccolo. Poi sentono parlare dell’abolizione del valore locativo.
Dal 2029 i proprietari non dovranno più dichiarare il valore locativo per le abitazioni ad uso proprio.
A prima vista, sembra un alleggerimento finanziario.
Allo stesso tempo, però, verranno meno importanti deduzioni fiscali.
All’improvviso nasce una nuova domanda:
Dovremmo vendere la nostra casa prima del 2029 oppure sarebbe meglio aspettare?
Dovremmo vendere la nostra casa prima del 2029 oppure sarebbe meglio aspettare?
La risposta dipende da diversi fattori. La riforma fiscale modifica infatti la tassazione corrente della proprietà abitativa, ma non rende automaticamente più conveniente vendere un immobile prima o dopo.
L’esempio è fittizio e serve a scopo illustrativo.
1. Cosa cambia per il valore locativo dal 2029?
Finora i proprietari che abitano nel proprio immobile devono dichiarare come reddito il cosiddetto valore locativo.
Si tratta di un valore d’affitto teorico dell’immobile utilizzato dal proprietario stesso.
In contropartita, a determinate condizioni, è possibile dedurre fiscalmente ad esempio gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione che preservano il valore dell’immobile.
Questo sistema verrà modificato in modo sostanziale.
Il Consiglio federale ha deciso che la riforma entrerà in vigore il 1° gennaio 2029.
Da quel momento la tassazione del valore locativo verrà abolita per le abitazioni primarie e secondarie ad uso proprio.
Allo stesso tempo, le possibilità di deduzione saranno limitate.
L’Amministrazione federale delle contribuzioni conferma in particolare le seguenti modifiche:
- Il valore locativo per le abitazioni ad uso proprio viene abolito.
- I costi di manutenzione per immobili ad uso proprio non saranno di principio più deducibili.
- La deduzione degli interessi passivi sarà fortemente limitata.
- Per chi acquista per la prima volta una proprietà abitativa si applicheranno particolari possibilità di deduzione limitate nel tempo.
- A determinate condizioni, i Cantoni potranno continuare a prevedere deduzioni limitate nel tempo per misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente.
- Per le abitazioni secondarie prevalentemente utilizzate dal proprietario, i Cantoni potranno introdurre una speciale imposta sull’oggetto.
I dettagli risultano dalla riforma approvata e dalla sua attuazione cantonale. AFC
2. Tutti i proprietari beneficiano dell’abolizione?
No.
Il vantaggio finanziario della riforma dipende fortemente dalla situazione personale.
Sono particolarmente importanti l’ipoteca esistente, l’onere degli interessi e l’ammontare delle deduzioni fiscali finora applicate.
Esempio A: una casa unifamiliare in gran parte ammortizzata
Una coppia possiede una casa con una piccola ipoteca residua.
Gli interessi ipotecari annui sono quindi contenuti.
Al momento non sono previsti nemmeno lavori di manutenzione importanti.
Finora la coppia doveva dichiarare il valore locativo, ma poteva dedurre solo costi relativamente bassi.
Per proprietari in questa situazione, l’abolizione del valore locativo può comportare uno sgravio fiscale.
Esempio B: una casa con un’ipoteca elevata
Un’altra famiglia possiede un immobile con un’ipoteca elevata.
Di conseguenza paga più interessi ipotecari.
Finora poteva farli valere fiscalmente nei limiti consentiti dalla legge.
Con la riforma, le possibilità di deduzione saranno limitate.
Se la famiglia nel complesso ne trarrà beneficio dipende quindi dalla sua situazione fiscale individuale.
Importante: l’abolizione del valore locativo non significa automaticamente che ogni proprietario pagherà meno imposte.
3. Conviene quindi vendere casa prima del 2029?
La risposta breve è:
non solo a causa della riforma del valore locativo.
La vendita di un immobile è una decisione finanziaria di ampia portata.
Il trattamento fiscale dell’uso proprio corrente è solo uno dei fattori da considerare.
Sono decisivi in particolare:
- la situazione abitativa personale;
- la sostenibilità finanziaria futura;
- lo stato dell’immobile;
- le ristrutturazioni imminenti;
- l’ipoteca esistente;
- la domanda regionale;
- il possibile ricavo netto.
Chi desidera comunque vendere la propria casa dovrebbe includere la riforma nella pianificazione.
4. Particolarmente importante: ristrutturazioni prima del 2029
Uno dei cambiamenti più importanti riguarda il trattamento fiscale dei costi di manutenzione.
Finora i proprietari possono dedurre fiscalmente determinate spese che preservano il valore dell’immobile.
Con la riforma, questa deduzione per la proprietà abitativa ad uso proprio verrà di principio abolita dal 2029.
Questo può essere rilevante per i proprietari che pianificano ristrutturazioni importanti.
Esempio: un impianto di riscaldamento deve essere sostituito
Una casa unifamiliare dispone di un impianto di riscaldamento datato.
I proprietari valutano di sostituirlo nei prossimi anni.
Allo stesso tempo stanno pensando alla vendita dell’immobile.
A questo punto sorgono diverse domande:
Conviene sostituire il riscaldamento prima del 2029?
L’investimento ha davvero senso se la casa verrà venduta a breve?
Un acquirente preferirebbe modernizzare l’immobile in autonomia?
Qui si incontrano due riflessioni diverse.
La prima è di natura fiscale.
La seconda riguarda il mercato immobiliare.
Anche se una ristrutturazione è fiscalmente deducibile, ciò non significa che sia economicamente sensata.
Un investimento di CHF 40'000 non porta automaticamente a un prezzo di vendita superiore di CHF 40'000.
Per questo i proprietari dovrebbero valutare separatamente i vantaggi fiscali e i possibili effetti sul prezzo di vendita.
5. Ristrutturare o vendere nello stato attuale?
Chi desidera vendere la propria casa non dovrebbe anticipare automaticamente tutte le ristrutturazioni previste.
Un nuovo impianto di riscaldamento può essere interessante per determinati acquirenti.
Altri interessati potrebbero comunque pianificare una ristrutturazione completa.
Lo stesso vale per cucina, bagni, finestre o involucro dell’edificio.
Un confronto utile considera quindi due scenari.
Scenario A: vendita senza ristrutturazioni importanti
L’immobile viene commercializzato nello stato attuale.
Gli acquirenti tengono conto del fabbisogno di ristrutturazione nella loro decisione sul prezzo.
I proprietari investono prima nell’immobile.
In seguito viene proposto sul mercato con uno stato conseguentemente modificato.
Quale variante sia economicamente più sensata dipende dai costi, dal trattamento fiscale e dal sovrapprezzo effettivamente ottenibile.
Un agente immobiliare locale può valutare la prospettiva di commercializzazione. Per gli effetti fiscali è consigliabile una consulenza fiscale qualificata.
6. Cosa succede all’imposta sugli utili immobiliari?
Un punto importante viene spesso confuso.
L’abolizione del valore locativo riguarda la tassazione corrente della proprietà abitativa.
L’imposta sugli utili immobiliari è invece un’imposta sull’utile imponibile realizzato con la vendita di un immobile.
Chi vende la propria casa deve quindi continuare a verificare se sono dovute imposte sugli utili immobiliari e in quale misura.
L’onere concreto dipende in particolare dal Cantone, dai costi d’investimento, dalla durata del possesso e dalle spese computabili.
In caso di cambio di immobile, a determinate condizioni può essere possibile un differimento fiscale.
Per questo i proprietari dovrebbero far calcolare il possibile ricavo netto prima di decidere una vendita.
7. La riforma aumenta automaticamente il valore degli immobili?
Anche a questa domanda non si può rispondere in modo generalizzato.
Un minore onere fiscale corrente potrebbe rendere la proprietà abitativa ad uso proprio più interessante per determinati acquirenti.
Allo stesso tempo, la scomparsa di alcune deduzioni può gravare finanziariamente su altri acquirenti.
Inoltre, la domanda di proprietà abitativa è influenzata da molti altri fattori.
Tra questi rientrano:
Interessi ipotecari: influenzano i costi di finanziamento.
Sostenibilità: le banche verificano se gli acquirenti possono finanziare un immobile nel lungo periodo.
Offerta: nelle regioni con scarsità di abitazioni la domanda può restare elevata.
Posizione: l’andamento dei prezzi varia tra Comuni e quartieri.
Stato: l’efficienza energetica e il fabbisogno di ristrutturazione influenzano l’attrattiva di un immobile.
Non sarebbe quindi serio promettere ai proprietari un aumento dei prezzi di vendita dal 2029 solo in virtù della riforma fiscale.
8. Tre situazioni tipiche per i proprietari
Situazione A: la casa è ammortizzata e continua a essere adatta
I proprietari vivono volentieri nella loro casa.
I costi correnti sono sostenibili.
Non sono imminenti ristrutturazioni importanti.
In questo caso l’abolizione del valore locativo può essere un motivo in più per mantenere la situazione abitativa esistente.
Vendere non è necessario solo perché cambiano le regole fiscali.
Situazione B: la casa è diventata troppo grande
I figli sono usciti di casa.
La casa unifamiliare richiede sempre più manutenzione.
I proprietari desiderano trasferirsi nel lungo periodo in un appartamento più piccolo.
In questo caso non dovrebbe essere solo la riforma fiscale a decidere.
Sono più importanti il possibile ricavo di vendita, i costi della nuova abitazione e lo stile di vita desiderato.
Situazione C: sono previste importanti ristrutturazioni
Il tetto deve essere rifatto.
Il riscaldamento è obsoleto.
Anche finestre e facciata potrebbero richiedere investimenti.
Allo stesso tempo i proprietari stanno valutando di vendere la casa.
In questa situazione vale la pena procedere a un confronto accurato.
Quali ristrutturazioni sono necessarie?
Quali costi possono essere considerati fiscalmente?
Quali investimenti potrebbero influenzare realmente il prezzo di vendita?
E una vendita nello stato attuale potrebbe forse essere economicamente più sensata?
9. Perché più valutazioni di agenti immobiliari possono essere utili
Proprio per gli immobili più datati, le strategie di vendita proposte possono variare.
Un agente immobiliare potrebbe consigliare di ristrutturare la casa in modo mirato prima della vendita.
Un altro potrebbe voler commercializzare l’immobile nello stato attuale.
Un terzo potrebbe proporre un diverso approccio agli acquirenti o una diversa strategia di prezzo.
Nessuna di queste raccomandazioni è automaticamente giusta o sbagliata.
Ciò che conta è come viene motivata.
Per questo i proprietari non dovrebbero chiedere solo:
«Quanto vale la mia casa?»
Ma anche:
10. Come Makli supporta i proprietari nella decisione di vendita
Chi valuta la vendita di un immobile non deve cercare e contattare singolarmente ogni agente immobiliare.
Con Makli, la scelta dell’agente immobiliare funziona in modo diverso.
I proprietari registrano gratuitamente il proprio immobile una sola volta sulla piattaforma.
Gli agenti immobiliari adatti possono poi presentare offerte concrete per il mandato di vendita.
In questo modo è possibile confrontare diverse stime di prezzo, strategie di commercializzazione, prestazioni e condizioni.
Questo confronto può essere particolarmente interessante per immobili che necessitano di ristrutturazione.
I proprietari, infatti, non vogliono sapere solo quale agente richiede la provvigione più bassa.
Vogliono capire quale strategia potrebbe essere sensata per il loro immobile.
Non siete voi a cercare un agente immobiliare. Sono gli agenti immobiliari a candidarsi presso di voi.
La decisione resta al proprietario.
11. Cosa dovrebbero verificare concretamente i proprietari prima del 2029
Chi sta pensando a una vendita dovrebbe chiarire per tempo tre aspetti.
Primo: la situazione fiscale personale.
Quale impatto avrà presumibilmente la riforma sull’onere fiscale corrente?
Secondo: la pianificazione degli investimenti.
Quali ristrutturazioni sono previste e quali sono economicamente sensate?
Terzo: il possibile ricavo di vendita.
Quanto potrebbe ottenere l’immobile sul mercato attuale e quali costi sorgerebbero con la vendita?
Solo dopo aver analizzato questi tre ambiti è possibile decidere con maggiore fondatezza se una vendita prima o dopo il 2029 possa essere sensata.
Conclusione: la riforma del valore locativo è un’occasione di pianificazione, non un ordine di vendita
Dal 2029 la tassazione delle abitazioni ad uso proprio in Svizzera cambierà in modo sostanziale.
Il valore locativo verrà abolito.
Allo stesso tempo verranno limitate importanti deduzioni fiscali.
Per alcuni proprietari questo può significare uno sgravio.
Per altri possono emergere svantaggi finanziari.
Chi desidera comunque vendere la propria casa dovrebbe quindi includere la riforma nella pianificazione.
La decisione non dovrebbe però dipendere esclusivamente da una data fiscale.
Sono più importanti la situazione personale, lo stato dell’immobile, le condizioni del mercato regionale e il possibile ricavo netto.
Un buon momento per vendere non nasce solo da una modifica di legge. Deriva dall’interazione tra situazione personale, finanziamento e una strategia di vendita realistica.
State pensando di vendere il vostro immobile prima del 2029?
Gli agenti immobiliari adatti possono candidarsi presso di voi con offerte concrete.
Confrontate stime di prezzo, strategie di vendita, prestazioni e condizioni, senza impegno e senza pressione a vendere.
Decidete voi se vendere e con quale agente immobiliare farlo.