Haus verkaufen bei Scheidung: Was Eigentümer beachten

Marco möchte das Haus behalten.

Anna möchte ihren Anteil ausbezahlt bekommen.

Beide haben jedoch unterschiedliche Vorstellungen davon, was die Immobilie heute wert ist.

Marco geht von CHF 1,15 Millionen aus.

Anna glaubt, dass mindestens CHF 1,3 Millionen realistisch wären.

Ein Makler nennt CHF 1,18 Millionen.

Ein anderer sieht einen möglichen Verkauf deutlich höher.

Wer hat recht?

Genau an diesem Punkt zeigt sich, weshalb eine Immobilie bei einer Trennung nicht nur ein emotionales, sondern auch ein wirtschaftliches Thema ist.

Anna und Marco sind ein fiktives Beispiel. Die Situation steht stellvertretend für typische Fragen, die bei gemeinsamem Wohneigentum nach einer Trennung entstehen können.

Drei grundsätzliche Wege

Bei einer gemeinsamen Immobilie stehen häufig drei Varianten im Raum:

1. Eine Person übernimmt die Immobilie.

2. Die Immobilie wird verkauft.

3. Beide bleiben vorläufig Eigentümer.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen, finanziellen und rechtlichen Situation ab.

Variante 1: Einer übernimmt das Haus

Zurück zu Anna und Marco.

Marco möchte bleiben.

Damit stellt sich zuerst eine entscheidende Frage:

Kann er das Haus überhaupt alleine finanzieren?

Denn es reicht nicht, dass Anna bereit wäre, ihren Anteil abzugeben.

Auch die Finanzierung muss funktionieren.

Besteht eine gemeinsame Hypothek, sollte deshalb frühzeitig mit der Bank geklärt werden, ob eine Übernahme beziehungsweise Anpassung der Finanzierung möglich ist.

Und danach kommt die nächste schwierige Frage:

Zu welchem Wert wird Anna abgefunden?

Genau hier können Konflikte entstehen.

Warum eine realistische Immobilienbewertung jetzt besonders wichtig wird

Beim normalen Verkauf wünschen sich beide Eigentümer grundsätzlich einen möglichst guten Preis.

Bei einer internen Übernahme können dagegen unterschiedliche Interessen entstehen.

Wer das Haus übernimmt, profitiert tendenziell von einem tieferen Wert.

Wer ausbezahlt wird, profitiert tendenziell von einem höheren Wert.

Deshalb sollte die Immobilienbewertung möglichst sachlich und nachvollziehbar erfolgen.

Eine einzelne Zahl ohne Begründung löst das Problem nicht unbedingt.

Interessanter sind Fragen wie:

Welche vergleichbaren Immobilien wurden berücksichtigt?

Wie wurde der Zustand bewertet?

Welche Mikrolage liegt vor?

Welche Investitionen stehen an?

Wie gross ist die aktuelle Käufernachfrage?

Und welcher Preis wäre bei einem tatsächlichen Verkauf realistisch?

Variante 2: Das Haus wird verkauft

Anna und Marco könnten auch entscheiden:

Niemand übernimmt die Immobilie.

Das Haus wird am Markt verkauft.

Damit entsteht ein objektiverer Referenzpunkt: der Preis, den ein Käufer tatsächlich bereit ist zu bezahlen.

Aber auch dann bleiben Entscheidungen offen.

Mit welchem Angebotspreis startet man?

Welcher Makler übernimmt den Verkauf?

Wie schnell soll verkauft werden?

Welche Investitionen werden vor dem Verkauf noch gemacht?

Wer bezahlt diese?

Und was passiert bis zur Übergabe?

Gerade bei einer Trennung ist deshalb eine klar definierte Verkaufsstrategie wichtig.

Der gefährlichste Satz: „Hauptsache, das Haus ist schnell weg“

Eine Trennung kann belastend sein.

Dann entsteht verständlicherweise der Wunsch, gemeinsame finanzielle Themen möglichst schnell abzuschliessen.

Beim Immobilienverkauf kann übermässiger Zeitdruck jedoch problematisch werden.

Eine Immobilie sollte nicht automatisch deutlich unter den Markt gebracht werden, nur damit das Thema möglichst schnell erledigt ist.

Umgekehrt kann auch die Forderung nach einem unrealistisch hohen Preis den Konflikt verlängern.

Das Ziel sollte deshalb sein:

realistischer Preis + klarer Zeitplan + nachvollziehbare Strategie.

Variante 3: Beide bleiben vorläufig Eigentümer

Manchmal wird die Immobilie nicht sofort verkauft.

Beispielsweise weil die Kinder vorerst im Haus bleiben sollen.

Oder weil ein Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt nicht gewünscht ist.

Auch das kann grundsätzlich eine Option sein.

Allerdings sollten dann insbesondere Nutzung, Kosten, Hypothek, Unterhalt und spätere Verkaufsabsichten sauber geklärt werden.

Je länger eine ungeklärte gemeinsame Immobilie bestehen bleibt, desto wichtiger werden klare Vereinbarungen.

Die Hypothek gehört von Anfang an auf den Tisch

Ein häufiger Fehler wäre, zuerst über die Aufteilung des Immobilienwerts zu sprechen und die Finanzierung erst danach anzuschauen.

Bei einer bestehenden Hypothek sollte die Bank frühzeitig einbezogen werden.

Relevant können unter anderem sein:

aktuelle Hypothek
Laufzeiten
Tragbarkeit
mögliche Übernahme durch eine Person
allfällige Anpassung der Finanzierung
Konsequenzen eines Verkaufs

Die Immobilie kann auf dem Papier einen hohen Wert besitzen und trotzdem schwierig von einer einzelnen Person zu übernehmen sein.

Nicht Verkaufspreis mit Nettoerlös verwechseln

Angenommen, das Haus wird für CHF 1,3 Millionen verkauft.

Dann bedeutet das nicht automatisch, dass CHF 1,3 Millionen zwischen den Beteiligten verteilt werden können.

Je nach Situation können beispielsweise noch relevant sein:

bestehende Hypothek
Grundstückgewinnsteuer
Maklerkosten
weitere Verkaufskosten
mögliche Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung

Deshalb ist bei einer Trennung der Nettoerlös oft wichtiger als der reine Verkaufspreis.

Erst danach kann beurteilt werden, welcher Betrag tatsächlich aus dem Verkauf verfügbar wird.

Die offiziellen Schweizer Behörden weisen darauf hin, dass Grundstückgewinne beim Immobilienverkauf besteuert werden; die konkrete Belastung richtet sich nach dem Kanton und der jeweiligen Situation.

Zurück zu Anna und Marco

Nehmen wir an, beide entscheiden sich schliesslich für den Verkauf.

Jetzt erhalten sie drei Maklereinschätzungen.

Makler A: eher konservativer Preis, dafür Fokus auf einen zügigen Verkauf.

Makler B: höherer Angebotspreis und längere Vermarktungsstrategie.

Makler C: ähnliche Bewertung wie A, aber ein anderer Vermarktungsansatz und andere Konditionen.

Plötzlich verändert sich die Diskussion.

Es geht nicht mehr nur darum:

„Was glaubst du, was unser Haus wert ist?“

Sondern:

„Welche Strategie ist für unsere gemeinsame Situation am sinnvollsten?“

Das kann helfen, eine emotionale Diskussion stärker auf nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen zu stellen.

Bei Trennung sollte der Makler möglichst nicht zum nächsten Streitpunkt werden

Wenn beide Eigentümer verkaufen müssen, sollte die Maklerwahl transparent sein.

Problematisch kann es werden, wenn eine Person alleine einen Bekannten auswählt und die andere das Gefühl erhält, bei Bewertung und Verkauf keinen Einfluss zu besitzen.

Besser ist ein gemeinsamer Kriterienkatalog.

Beide Eigentümer können beispielsweise dieselben Punkte vergleichen:

Immobilienbewertung
Begründung der Bewertung
vorgeschlagener Angebotspreis
Verkaufsstrategie
erwarteter Zeitrahmen
Leistungen
Provision und weitere Kosten
Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien

Dann wird nicht über Sympathie entschieden, sondern über nachvollziehbare Angebote.

Genau hier passt Maklis Modell besonders gut

Eine Trennung ist eine Situation, in der Neutralität und Vergleichbarkeit besonders wertvoll sein können.

Statt dass eine Person einen Makler auswählt und die andere dessen Einschätzung akzeptieren muss, kann die Immobilie einmal erfasst werden.

Passende Makler können konkrete Offerten abgeben.

Beide Eigentümer können anschliessend dieselben Angebote sehen und beispielsweise vergleichen:

Bewertung → Strategie → Leistungen → Konditionen.

Maklis Grundprinzip lautet:

Sie suchen keinen Makler. Makler bewerben sich bei Ihnen.

Die Plattform entscheidet dabei nicht, was mit der Immobilie geschehen soll.

Aber sie kann eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage schaffen, falls ein Verkauf in Betracht gezogen wird. Makli

8 Fragen, die vor einem Verkauf geklärt werden sollten

Bevor das Haus inseriert wird:

Wem gehört die Immobilie gemäss Grundbuch?
Möchte beziehungsweise kann eine Person das Haus übernehmen?
Was sagt die Bank zur Finanzierung?
Wie hoch ist der realistische Immobilienwert?
Wie hoch wäre ungefähr der Nettoerlös bei einem Verkauf?
Wie schnell soll verkauft werden?
Nach welchen Kriterien wird der Makler ausgewählt?
Wer entscheidet während des Verkaufs über Preisänderungen und Kaufangebote?

Je früher diese Fragen geklärt werden, desto weniger Konfliktpotenzial besteht während der eigentlichen Vermarktung.

Fazit: Aus einer emotionalen Situation eine nachvollziehbare Entscheidung machen

Ein gemeinsames Haus ist bei einer Trennung häufig mehr als eine Vermögensposition.

Es ist mit Erinnerungen, Familie und Zukunftsplänen verbunden.

Gerade deshalb sollten finanzielle Entscheidungen möglichst transparent getroffen werden.

Nicht:

„Mein Makler sagt CHF 1,3 Millionen.“

Sondern:

„Wir haben mehrere Einschätzungen und verstehen, wie die unterschiedlichen Strategien begründet werden.“

Nicht:

„Nehmen wir einfach den günstigsten Makler.“

Sondern:

„Welches Gesamtpaket passt zu unserer Situation?“

Und nicht:

„Wir müssen das Haus sofort loswerden.“

Sondern:

„Welchen Zeitrahmen brauchen wir wirklich und welche Auswirkungen hat er auf den Verkauf?“

So lässt sich eine schwierige persönliche Situation zumindest beim Immobilienverkauf auf eine sachlichere Entscheidungsgrundlage stellen.

Wenn ein Verkauf zur Diskussion steht, kann die Immobilie auf Makli für Eigentümer kostenlos und unverbindlich erfasst werden. Passende Makler können Offerten abgeben, die anschliessend gemeinsam verglichen werden können.

Quellen: Offizielle Informationen des Bundes zur Besteuerung von Immobilien und Grundstückgewinnen; für die konkrete güterrechtliche Aufteilung, Eigentumsverhältnisse und Finanzierung sind die individuelle Situation sowie gegebenenfalls Bank, Notariat bzw. fachkundige Rechtsberatung massgebend.