Shpallja e mandatit të shitjes: Pse nuk duhet ta kërkoni vetë një agjent imobiliar
Dëshironi të shisni shtëpinë tuaj. Vendimi është marrë. Ndoshta keni tashmë një ide të përafërt për çmimin e shitjes. Tani lind pyetja tjetër:
Cilin agjent imobiliar duhet të angazhoni?
Rruga klasike është e njohur.
Ju kërkoni agjentë imobiliarë në rajonin tuaj, vizitoni faqe të ndryshme interneti, lexoni vlerësime dhe caktoni bisedat e para.
Më pas kërkoni vlerësimin e pronës suaj dhe merrni oferta.
Por ekziston edhe një qasje tjetër.
Në vend që të kërkoni vetë disa agjentë, mund ta regjistroni një herë pronën tuaj dhe t’i ftoni agjentët të aplikojnë për mandatin tuaj të shitjes.
Ky ndryshim nuk e ndryshon domosdoshmërisht vetë shitjen e pronës. Ai ndryshon kryesisht mënyrën se si pronarët zgjedhin agjentin e tyre.
1. Çfarë do të thotë të shpallësh një mandat shitjeje?
Një mandat shitjeje është porosia që një pronar prone i jep një agjenti për marketingun dhe ndërmjetësimin e pronës së tij.
Në rastin e një shpalljeje, pronari fillimisht përshkruan pronën e tij dhe kërkesat më të rëndësishme për shitjen e planifikuar.
Agjentët e interesuar mund të paraqesin më pas një ofertë për marrjen përsipër të mandatit.
Në të, ata mund të shpjegojnë për shembull cilat shërbime ofrojnë, si dëshirojnë ta organizojnë marketingun dhe cilat kushte vlejnë.
Më pas pronari vendos nëse dhe me cilin agjent dëshiron të bashkëpunojë.
Pra, dallimi nga kërkimi klasik i agjentit qëndron te rendi i hapave.
Në kërkimin tradicional, pronari zgjedh fillimisht agjentët e mundshëm dhe u kërkon atyre një ofertë.
Në një shpallje, në qendër vendoset fillimisht prona me nevojën konkrete për shitje.
Agjentët aplikojnë për porosinë e pronarit.
2. Pse rruga klasike mund të jetë e mundimshme
Kush dëshiron të shesë shtëpinë e tij, shpesh fillon me një kërkim në internet.
«Agjent imobiliar Cyrih»
«Shes shtëpi Aargau»
«Agjenti më i mirë imobiliar Winterthur»
Rezultatet e kërkimit të çojnë te zyra agjentësh, platforma vlerësimesh dhe portale imobiliare.
Por cili ofrues i përshtatet vërtet pronës suaj?
Një agjent mund të ketë për shembull shumë përvojë me apartamente në pronësi.
Një tjetër është i specializuar në shtëpi familjare.
Një tjetër përqendrohet te prona të nivelit të lartë ose objekte investimi.
Pronarët duhet prandaj të mbledhin informacione të ndryshme para se të marrin një vendim të bazuar mirë.
Kjo kërkon kohë.
Përveç kësaj, ekziston rreziku që zgjedhja të kufizohet te ata agjentë që janë veçanërisht të dukshëm në Google ose që njihen tashmë personalisht.
Megjithatë, dukshmëria e lartë online nuk është automatikisht dëshmi se një agjent është më i përshtatshmi për një pronë të caktuar.
3. Çfarë ndryshon kur agjentët aplikojnë te pronari?
Le të imagjinojmë një pronare që dëshiron të shesë apartamentin e saj 4,5-dhomësh në kantonin e Cyrihut.
Ajo dëshiron që shitja të shoqërohet në mënyrë profesionale.
Megjithatë, ajo ende nuk e di cilin agjent duhet të angazhojë.
Në vend që t’u shkruajë veçmas disa zyrave të agjentëve, ajo e regjistron pronën e saj në një platformë ku agjentët mund të paraqesin oferta për mandate shitjeje.
Agjentët e interesuar marrin kështu mundësinë të prezantohen në bazë të një projekti konkret shitjeje.
Një agjent mund të theksojë për shembull përvojën e tij me apartamente të krahasueshme në pronësi.
Një tjetër i kushton rëndësi të veçantë strategjisë së tij të marketingut.
Një i tretë shpjegon cilat shërbime përfshihen në komisionin e tij.
Në këtë mënyrë, pronarja merr oferta të ndryshme që lidhen me të njëjtën pronë.
Përparësia nuk qëndron në gjetjen automatike të sa më shumë agjentëve. Vendimtare është të merrni oferta relevante për një mandat konkret shitjeje.
Nëse dhe sa agjentë aplikojnë, varet ndër të tjera nga rajoni, prona dhe pjesëmarrja e agjentëve të interesuar.
4. Një pronë – strategji të ndryshme shitjeje
Jo çdo agjent imobiliar do ta tregtonte të njëjtën pronë në të njëjtën mënyrë.
Kjo mund të tregohet me një shembull fiktiv.
Një shtëpi familjare ka një vlerë të vlerësuar tregu prej CHF 1'300'000.
Tre agjentë janë të interesuar për mandatin e shitjes.
Agjenti A rekomandon një marketing të gjerë publik me foto profesionale, portale imobiliare dhe një qasje të synuar ndaj familjeve.
Agjenti B propozon që fillimisht të kontaktojë rrjetin e tij ekzistues të blerësve potencialë dhe më pas ta shpallë publikisht pronën.
Agjenti C dëshiron ta pozicionojë shtëpinë veçanërisht përmes vendndodhjes së saj dhe potencialit të zhvillimit të parcelës.
Të tre qasjet mund të jenë të arsyeshme, në varësi të objektit.
Prandaj pyetja vendimtare nuk është vetëm:
«Cili agjent kërkon komisionin më të ulët?»
Por:
«Cili agjent ka strategjinë më bindëse të shitjes për pronën time?»
Pronarët duhet gjithashtu të kontrollojnë në mënyrë kritike se si arsyetohen rekomandimet.
Një çmim shitjeje veçanërisht i lartë i premtuar nuk është në vetvete shenjë cilësie.
5. Çfarë informacioni i nevojitet një agjenti për një ofertë?
Që një agjent të mund të paraqesë një ofertë të arsyeshme, i duhen informacione për pronën.
Këto zakonisht përfshijnë vendndodhjen, llojin e pronës, sipërfaqen e përafërt të banimit, numrin e dhomave, vitin e ndërtimit dhe gjendjen.
Edhe situata personale e pronarit mund të jetë relevante.
A duhet të shitet prona sa më shpejt?
A është i rëndësishëm një afat i caktuar dorëzimi?
A janë planifikuar renovime?
Apo pronari dëshiron fillimisht të njohë strategji të ndryshme shitjeje?
Sa më saktë të përshkruhet situata fillestare, aq më mirë mund të vlerësojë një agjent nëse mandati përputhet me përvojën dhe gamën e tij të shërbimeve.
Megjithatë, një ofertë e parë nuk e zë domosdoshmërisht vendin e një vizite në pronë ose të një vlerësimi më të thelluar të saj.
Sidomos te prona të veçanta, mund të jenë të nevojshme sqarime shtesë para se të përcaktohet një plan shitjeje detyrues.
6. Çfarë duhet të përmbajë një ofertë e mirë agjenti?
Një ofertë agjenti duhet t’i mundësojë pronarit të kuptojë shërbimin e ofruar.
Kjo përfshin fillimisht përshkrimin e shërbimeve të parashikuara.
Kush e përgatit dokumentacionin e shitjes?
A parashikohen foto profesionale të pronës?
Në cilat platforma do të shpallet prona?
Kush i organizon vizitat dhe i zhvillon negociatat për çmimin?
Edhe kostot duhet të jenë të kuptueshme.
A do të bihet dakord për një komision në përqindje apo për një çmim fiks?
Cilat shpenzime shtesë mund të lindin?
Kur bëhen të pagueshme tarifat?
Për më tepër, duhet të jetë e qartë cilat hapa të tjerë janë parashikuar para se të lidhet një kontratë agjenti.
7. A do të thotë një shpallje për agjentë që disa agjentë shesin njëkohësisht?
Jo. Këtu duhet bërë dallimi midis dy situatave të ndryshme.
Marrja e disa ofertave nga agjentë do të thotë fillimisht vetëm që pronarët shohin oferta të ndryshme për një mandat shitjeje.
Kjo ende nuk është dhënie mandati.
Angazhimi i disa agjentëve njëkohësisht, nga ana tjetër, është çështje e hartimit të mëvonshëm të kontratës.
Në Zvicër janë të përhapura, ndër të tjera, mandatet ekskluzive dhe mandatet e thjeshta.
Të drejtat dhe detyrimet konkrete rrjedhin nga kontrata përkatëse.
Kush merr disa oferta, pra, mund të vendosë megjithatë që më pas të angazhojë vetëm një agjent.
Më shumë për këtë shpjegon udhëzuesi ynë Mandat ekskluziv apo mandat i thjeshtë: Cili mandat agjenti ju përshtatet?.
8. A është oferta më e lirë e agjentit automatikisht më e mira?
I pari kërkon një komision prej 2 për qind.
I dyti kërkon 2,5 për qind.
Me një çmim të supozuar shitjeje prej CHF 1'200'000, kjo korrespondon me CHF 24'000 respektivisht CHF 30'000.
Diferenca është CHF 6'000.
Shumat janë një shembull llogaritjeje fiktiv dhe kuptohen pa marrë parasysh TVSH-në e mundshme ose kostot shtesë.
Pra, agjenti më i lirë fillimisht kushton më pak.
Por cilat shërbime përfshihen në oferta?
Çfarë përvoje kanë të dy agjentët me prona të krahasueshme?
Si ndryshojnë strategjitë e propozuara të marketingut?
Dhe si do të shoqërohet procesi i mëvonshëm i shitjes?
Vetëm pasi t’u jepet përgjigje këtyre pyetjeve, oferta mund të vlerësohet në mënyrë kuptimplote.
Një komision më i lartë nuk garanton një çmim më të mirë shitjeje.
Anasjelltas, një komision më i ulët nuk do të thotë automatikisht shërbim më i dobët.
Pronarët duhet prandaj ta krahasojnë të gjithë ofertën dhe jo vetëm çmimin.
Pronarët duhet prandaj ta krahasojnë të gjithë ofertën dhe jo vetëm çmimin.
9. Çfarë duhet të kontrollojnë pronarët para dhënies së mandatit?
Para se një agjent të angazhohet në mënyrë detyruese, pikat më të rëndësishme duhet të sqarohen me shkrim.
Këtu përfshihen veçanërisht fushëveprimi i shërbimeve, shpërblimi, kostot e mundshme shtesë, kohëzgjatja e kontratës, mundësitë e ndërprerjes dhe pretendimet e mundshme për komision pas përfundimit të kontratës.
Bazat ligjore të kontratës së ndërmjetësimit gjenden në nenin 412 e në vijim të Kodit Zviceran të Detyrimeve.
Veçanërisht e rëndësishme është pyetja se në cilat kushte lind detyrimi për të paguar komision.
Sipas nenit 413 të Kodit të Detyrimeve, e drejta për shpërblimin e ndërmjetësit lind në parim kur kontrata e synuar lidhet si pasojë e dëshmisë ose ndërmjetësimit të agjentit.
Për shpenzimet e rëna dakord vlejnë rregulla të veçanta.
Prandaj hartimi konkret i kontratës duhet të kontrollohet para nënshkrimit.
Një ofertë dhe një kontratë e mëvonshme agjenti nuk janë automatikisht e njëjta gjë.
10. Si funksionon zgjedhja e agjentit përmes Makli
Makli fokusohet te zgjedhja e agjentit imobiliar.
Pronarët mund ta regjistrojnë pronën e tyre falas në platformë.
Agjentët imobiliarë të përshtatshëm marrin mundësinë të aplikojnë me një ofertë për mandatin e shitjes.
Më pas pronari mund të vlerësojë ofertat e marra.
Në qendër nuk janë vetëm kushtet, por edhe shërbimet e ofruara dhe strategjia e propozuar e shitjes.
Dallimi thelbësor:
Pronari nuk duhet të vendosë fillimisht cilët agjentë dëshiron të kontaktojë. Ai mund ta prezantojë pronën e tij dhe t’i lejojë agjentët e interesuar të paraqesin oferta.
Nëse daraus lind një bashkëpunim, vendos pronari.
Makli nuk garanton as një numër të caktuar ofertash, as një çmim të caktuar shitjeje.
Megjithatë, platforma krijon një rrugë shtesë për të marrë oferta agjentësh për një pronë konkrete.
11. Kur ia vlen veçanërisht kjo qasje?
Shpallja e mandatit të shitjes mund të jetë veçanërisht interesante kur pronarët nuk kanë ende një agjent të preferuar.
Edhe kush dëshiron të njohë strategji të ndryshme marketingu, mund të përfitojë nga disa oferta.
Po ashtu për personat që dëshirojnë të shesin një shtëpi të trashëguar ose që janë përpara një ndryshimi prone.
Sidomos në vendime të tilla, është e dobishme të merren këndvështrime të ndryshme profesionale.
Kush ka lidhur tashmë një kontratë agjenti, duhet nga ana tjetër të kontrollojë fillimisht detyrimet ekzistuese kontraktore para se të japë një mandat tjetër.
Përfundim: Mos krahasoni vetëm agjentët, por merrni oferta për pronën tuaj
Shitja e një prone është një vendim i rëndësishëm financiar.
Prandaj zgjedhja e agjentit nuk duhet të bazohet vetëm në një kërkim në Google, një rekomandim personal ose bisedën e parë këshilluese.
Një alternativë është të shpallni mandatin e shitjes dhe t’i lejoni agjentët e interesuar të paraqesin oferta konkrete.
Kështu, prona me nevojat e pronarit bëhet pika fillestare e zgjedhjes së agjentit.
Ofertat e marra mund të vlerësohen më pas sipas shërbimeve, strategjisë dhe kushteve.
Ju nuk po kërkoni agjent. Agjentët aplikojnë te ju.
Regjistroni pronën një herë → merrni oferta agjentësh → krahasoni mandatet e shitjes → vendosni vetë.
Makli për pronarë pronash
Regjistroni pronën një herë → merrni oferta agjentësh → krahasoni mandatet e shitjes → vendosni vetë.
Makli për pronarë pronash