La valeur locative disparaît en 2029 : faut-il vendre sa maison avant ou attendre ?
Un couple possède depuis 25 ans une maison individuelle dans le canton de Zurich. Les enfants ont quitté le foyer. La maison est désormais devenue trop grande. D’importantes rénovations sont à prévoir. Depuis quelque temps, les propriétaires se demandent s’ils devraient vendre et emménager dans un appartement plus petit. Puis ils entendent parler de la suppression de la valeur locative.
À partir de 2029, les propriétaires ne devront plus imposer de valeur locative pour un logement qu’ils occupent eux-mêmes.
À première vue, cela ressemble à un allègement financier.
Mais, en parallèle, d’importantes déductions fiscales disparaîtront.
Une nouvelle question se pose alors soudainement :
Devrions-nous vendre notre maison avant 2029 ou vaudrait-il mieux attendre ?
Devrions-nous vendre notre maison avant 2029 ou vaudrait-il mieux attendre ?
La réponse dépend de plusieurs facteurs. Car la réforme fiscale modifie certes l’imposition courante de la propriété du logement, mais elle ne rend pas automatiquement une vente immobilière plus attractive avant ou après cette date.
L’exemple est fictif et sert à des fins d’illustration.
1. Qu’est-ce qui change pour la valeur locative dès 2029 ?
Jusqu’à présent, les propriétaires qui habitent leur bien immobilier doivent déclarer une valeur locative dite « propre » comme revenu imposable.
Il s’agit d’une valeur locative calculée pour le bien immobilier occupé par son propriétaire.
En contrepartie, sous certaines conditions, il est par exemple possible de déduire fiscalement les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien destinés à maintenir la valeur du bien.
Ce système va être profondément modifié.
Le Conseil fédéral a décidé que la réforme entrerait en vigueur le 1er janvier 2029.
À partir de cette date, l’imposition de la valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
Dans le même temps, les possibilités de déduction seront limitées.
L’Administration fédérale des contributions confirme notamment les changements suivants :
- La valeur locative des logements occupés par leur propriétaire disparaît.
- Les frais d’entretien des immeubles occupés par leur propriétaire ne seront en principe plus déductibles.
- La déduction des intérêts passifs sera fortement limitée.
- Des possibilités de déduction particulières et limitées dans le temps s’appliqueront aux primo-accédants à la propriété.
- Les cantons pourront, sous certaines conditions, continuer à prévoir des déductions limitées dans le temps pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement.
- Pour les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire, les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial.
Les détails découlent de la réforme adoptée et de sa mise en œuvre cantonale. EStV
2. Tous les propriétaires profiteront-ils de la suppression ?
Non.
Le caractère financièrement avantageux de la réforme dépend fortement de la situation personnelle.
L’hypothèque existante, la charge d’intérêts et le montant des déductions fiscales utilisées jusqu’ici sont particulièrement importants.
Exemple A : une maison individuelle en grande partie amortie
Un couple possède une maison avec une petite hypothèque résiduelle.
Les intérêts hypothécaires annuels sont donc faibles.
Aucun gros travail d’entretien n’est par ailleurs prévu pour le moment.
Jusqu’à présent, le couple devait imposer la valeur locative, mais ne pouvait déduire que des coûts relativement modestes.
Pour ce type de propriétaires, la suppression de la valeur locative peut représenter un allègement fiscal.
Exemple B : une maison avec une hypothèque élevée
Une autre famille possède un bien immobilier fortement hypothéqué.
Elle paie donc davantage d’intérêts hypothécaires.
Jusqu’à présent, elle pouvait les faire valoir fiscalement dans le cadre autorisé par la loi.
Avec la réforme, les possibilités de déduction seront restreintes.
Le fait que la famille y gagne globalement dépend donc de sa situation fiscale individuelle.
Important : la suppression de la valeur locative ne signifie pas automatiquement que chaque propriétaire de maison paiera moins d’impôts.
3. Faut-il donc vendre sa maison avant 2029 ?
La réponse courte est :
Pas uniquement à cause de la réforme de la valeur locative.
Une vente immobilière est une décision financière importante.
Le traitement fiscal de l’usage propre courant n’est qu’un facteur parmi d’autres.
Les éléments déterminants sont notamment :
- la situation personnelle en matière de logement ;
- la capacité financière future ;
- l’état du bien immobilier ;
- les rénovations à venir ;
- l’hypothèque existante ;
- la demande régionale ;
- le produit net possible de la vente.
Les personnes qui souhaitent de toute façon vendre leur maison devraient intégrer la réforme dans leur planification.
4. Point particulièrement important : les rénovations avant 2029
L’un des plus grands changements concerne le traitement fiscal des frais d’entretien.
Jusqu’à présent, les propriétaires peuvent déduire fiscalement certaines dépenses destinées à maintenir la valeur du bien.
Avec la réforme, cette déduction disparaît en principe dès 2029 pour les logements occupés par leur propriétaire.
Cela peut devenir pertinent pour les propriétaires qui prévoient d’importantes rénovations.
Exemple : un chauffage doit être remplacé
Une maison individuelle dispose d’une ancienne installation de chauffage.
Les propriétaires envisagent de la remplacer dans les prochaines années.
En même temps, ils réfléchissent à une vente immobilière.
Plusieurs questions se posent alors :
Faut-il remplacer le chauffage avant 2029 ?
L’investissement en vaut-il vraiment la peine si la maison est bientôt vendue ?
Un acheteur préférerait-il moderniser lui-même le bien immobilier ?
Deux réflexions différentes se rencontrent ici.
La première est de nature fiscale.
La seconde concerne le marché immobilier.
Même si une rénovation est déductible fiscalement, cela ne signifie pas qu’elle est économiquement judicieuse.
Un investissement de CHF 40'000 n’entraîne pas automatiquement une hausse du prix de vente de CHF 40'000.
Les propriétaires devraient donc évaluer séparément les avantages fiscaux et les effets possibles sur le prix de vente.
5. Rénover ou vendre en l’état ?
Les personnes qui souhaitent vendre leur maison ne devraient pas automatiquement anticiper toutes les rénovations prévues.
Un nouveau chauffage peut être attractif pour certains acheteurs.
D’autres acheteurs potentiels prévoient peut-être de toute façon une rénovation complète.
Il en va de même pour la cuisine, les salles de bains, les fenêtres ou l’enveloppe du bâtiment.
Une comparaison pertinente tient donc compte de deux scénarios.
Scénario A : vente sans rénovation importante
Le bien immobilier est commercialisé dans son état actuel.
Les acheteurs tiennent compte des besoins de rénovation dans leur décision de prix.
Les propriétaires investissent d’abord dans le bien immobilier.
Il est ensuite proposé sur le marché dans un état modifié en conséquence.
La variante la plus judicieuse sur le plan économique dépend des coûts, du traitement fiscal et du supplément de prix réellement réalisable.
Un agent immobilier local peut évaluer la perspective de commercialisation. Pour les conséquences fiscales, il est recommandé de consulter un spécialiste fiscal qualifié.
6. Qu’advient-il de l’impôt sur les gains immobiliers ?
Un point important est souvent confondu.
La suppression de la valeur locative concerne l’imposition courante de la propriété du logement.
L’impôt sur les gains immobiliers est en revanche un impôt prélevé sur le gain imposable lors de la vente d’un bien immobilier.
Toute personne qui vend sa maison doit donc continuer à vérifier si un impôt sur les gains immobiliers est dû et à quel montant.
La charge concrète dépend notamment du canton, des dépenses d’investissement, de la durée de possession et des frais imputables.
En cas de changement de bien immobilier, un report d’impôt peut être possible sous certaines conditions.
Les propriétaires devraient donc faire calculer le produit net possible avant de prendre une décision de vente.
7. La réforme augmentera-t-elle automatiquement la valeur des biens immobiliers ?
Il n’est pas non plus possible de répondre à cette question de manière générale.
Une charge fiscale courante plus faible pourrait rendre la propriété du logement plus attractive pour certains acheteurs.
En même temps, la disparition de déductions peut peser financièrement sur d’autres acheteurs.
De plus, la demande de propriété résidentielle est influencée par de nombreux autres facteurs.
En font partie :
Les intérêts hypothécaires : ils influencent les coûts de financement.
La capacité financière : les banques vérifient si les acheteurs peuvent financer durablement un bien immobilier.
L’offre : dans les régions où le logement est rare, la demande peut rester élevée.
L’emplacement : l’évolution des prix diffère selon les communes et les quartiers.
L’état du bien : la performance énergétique et les besoins de rénovation influencent l’attractivité d’un bien immobilier.
Il ne serait donc pas sérieux de promettre aux propriétaires une hausse des prix de vente dès 2029 uniquement en raison de la réforme fiscale.
8. Trois situations typiques pour les propriétaires
Situation A : la maison est amortie et convient toujours
Les propriétaires aiment vivre dans leur maison.
Les coûts courants sont supportables.
Aucune rénovation importante n’est imminente.
Dans ce cas, la suppression de la valeur locative peut être une raison supplémentaire de conserver la situation de logement actuelle.
Une vente n’est pas nécessaire uniquement parce que les règles fiscales changent.
Situation B : la maison est devenue trop grande
Les enfants ont quitté le foyer.
La maison individuelle nécessite de plus en plus d’entretien.
Les propriétaires souhaitent, à long terme, emménager dans un appartement plus petit.
Dans ce cas, la réforme fiscale ne devrait pas être le seul facteur de décision.
Le produit de vente possible, les coûts du nouveau logement et le mode de vie souhaité sont plus importants.
Situation C : d’importants assainissements sont à prévoir
La toiture doit être rénovée.
Le chauffage est obsolète.
Les fenêtres et la façade nécessitent peut-être aussi des investissements.
En parallèle, les propriétaires envisagent de vendre la maison.
Dans cette situation, une comparaison soigneuse vaut la peine.
Quelles rénovations sont nécessaires ?
Quels coûts peuvent être pris en compte fiscalement ?
Quels investissements pourraient réellement influencer le prix de vente ?
Et une vente en l’état serait-elle éventuellement plus judicieuse sur le plan économique ?
9. Pourquoi plusieurs estimations d’agents immobiliers peuvent être utiles
Surtout pour les biens immobiliers anciens, les stratégies de vente proposées peuvent varier.
Un agent immobilier recommandera peut-être de rénover la maison de manière ciblée avant la vente.
Un autre voudra commercialiser le bien immobilier dans son état actuel.
Un troisième proposera une approche différente des acheteurs ou une autre stratégie de prix.
Aucune de ces recommandations n’est automatiquement juste ou fausse.
Ce qui compte, c’est la manière dont elle est justifiée.
Les propriétaires ne devraient donc pas seulement demander :
« Combien vaut ma maison ? »
Mais aussi :
10. Comment Makli aide les propriétaires à décider de vendre
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Chez Makli, le choix de l’agent immobilier fonctionne autrement.
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Il est ainsi possible de comparer différentes estimations de prix, stratégies de commercialisation, prestations et conditions.
Ce comparatif peut être particulièrement intéressant pour les biens immobiliers nécessitant des rénovations.
Car les propriétaires ne veulent pas seulement savoir quel agent immobilier demande la commission la plus basse.
Ils veulent comprendre quelle stratégie pourrait être pertinente pour leur bien immobilier.
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11. Ce que les propriétaires devraient concrètement examiner avant 2029
Toute personne qui réfléchit à une vente devrait clarifier trois points suffisamment tôt.
Premièrement : la situation fiscale personnelle.
Quel sera vraisemblablement l’impact de la réforme sur la charge fiscale courante ?
Deuxièmement : la planification des investissements.
Quelles rénovations sont prévues et lesquelles sont économiquement judicieuses ?
Troisièmement : le produit de vente possible.
Quel prix le bien immobilier pourrait-il atteindre sur le marché actuel et quels coûts surviendraient lors de la vente ?
Ce n’est qu’une fois ces trois domaines examinés qu’il est possible de décider de manière plus fondée si une vente avant ou après 2029 pourrait être judicieuse.
Conclusion : la réforme de la valeur locative est une occasion de planifier, pas une injonction à vendre
À partir de 2029, l’imposition des logements occupés par leur propriétaire en Suisse changera en profondeur.
La valeur locative disparaîtra.
Dans le même temps, d’importantes déductions fiscales seront limitées.
Pour certains propriétaires, cela peut représenter un allègement.
Pour d’autres, des désavantages financiers peuvent en résulter.
Les personnes qui souhaitent de toute façon vendre leur maison devraient donc intégrer la réforme dans leur planification.
La décision ne devrait toutefois pas dépendre exclusivement d’une date fiscale.
La situation personnelle, l’état du bien immobilier, les conditions du marché régional et le produit net possible sont plus importants.
Un bon moment pour vendre ne naît pas uniquement d’un changement de loi. Il résulte de l’interaction entre la situation personnelle, le financement et une stratégie de vente réaliste.
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