Mettre au concours un mandat de vente : pourquoi vous n’avez pas besoin de chercher vous-même un courtier immobilier
Vous souhaitez vendre votre maison. La décision est prise. Peut-être avez-vous déjà une idée approximative du prix de vente. La question suivante se pose maintenant :
Quel courtier immobilier devriez-vous mandater ?
La démarche classique est bien connue.
Vous recherchez des courtiers immobiliers dans votre région, consultez différents sites web, lisez des avis et fixez de premiers entretiens.
Ensuite, vous faites estimer votre bien immobilier et demandez des offres.
Mais il existe aussi une autre approche.
Au lieu de chercher vous-même plusieurs courtiers, vous pouvez saisir votre bien immobilier une seule fois et inviter des courtiers à se porter candidats pour votre mandat de vente.
Cette différence ne change pas forcément la vente immobilière en elle-même. Elle modifie surtout la manière dont les propriétaires choisissent leur courtier.
1. Que signifie mettre un mandat de vente en concurrence ?
Un mandat de vente est la mission qu’un propriétaire confie à un courtier pour la commercialisation et l’intermédiation de son bien immobilier.
Dans le cadre d’un appel d’offres, le propriétaire décrit d’abord son bien immobilier ainsi que les principales exigences liées à la vente prévue.
Les courtiers intéressés peuvent ensuite soumettre une offre pour reprendre le mandat.
Ils peuvent par exemple expliquer quelles prestations ils proposent, comment ils souhaitent organiser la commercialisation et quelles conditions s’appliquent.
Le propriétaire décide ensuite s’il souhaite collaborer avec un courtier, et avec lequel.
La différence avec la recherche classique d’un courtier réside donc dans l’ordre des étapes.
Dans une recherche traditionnelle, le propriétaire sélectionne d’abord des courtiers potentiels et leur demande une offre.
Dans le cadre d’un appel d’offres, c’est d’abord le bien immobilier et le besoin concret de vente qui sont au centre.
Les courtiers se portent candidats pour obtenir le mandat du propriétaire.
2. Pourquoi la démarche classique peut être chronophage
Quiconque souhaite vendre sa maison commence souvent par une recherche sur Internet.
« Courtier immobilier Zurich »
« Vendre une maison en Argovie »
« Meilleur courtier immobilier Winterthour »
Les résultats de recherche mènent à des agences de courtage, des plateformes d’évaluation et des portails immobiliers.
Mais quel prestataire correspond réellement à votre bien immobilier ?
Un courtier peut par exemple avoir une grande expérience des appartements en propriété.
Un autre est spécialisé dans les maisons individuelles.
Un autre encore se concentre sur les biens haut de gamme ou les immeubles de rendement.
Les propriétaires doivent donc réunir différentes informations avant de pouvoir prendre une décision fondée.
Cela prend du temps.
De plus, le choix risque de se limiter aux courtiers particulièrement visibles sur Google ou déjà connus personnellement.
Une forte visibilité en ligne ne prouve toutefois pas automatiquement qu’un courtier est le mieux adapté à un bien immobilier spécifique.
3. Qu’est-ce qui change lorsque les courtiers se présentent au propriétaire ?
Imaginons une propriétaire qui souhaite vendre son appartement en PPE de 4,5 pièces dans le canton de Zurich.
Elle souhaite être accompagnée de manière professionnelle dans la vente.
Cependant, elle ne sait pas encore quel courtier mandater.
Au lieu d’écrire séparément à plusieurs agences de courtage, elle saisit son bien immobilier sur une plateforme où les courtiers peuvent déposer des offres pour des mandats de vente.
Les courtiers intéressés ont ainsi la possibilité de se présenter sur la base d’un projet de vente concret.
Un courtier pourrait par exemple mettre en avant son expérience avec des appartements en propriété comparables.
Un autre accorde une importance particulière à sa stratégie de commercialisation.
Un troisième explique quelles prestations sont incluses dans sa commission.
La propriétaire reçoit ainsi différentes offres se rapportant au même bien immobilier.
L’avantage ne consiste pas à trouver automatiquement le plus grand nombre possible de courtiers. Ce qui compte, c’est de recevoir des offres pertinentes pour un mandat de vente concret.
Le fait que des courtiers se portent candidats, et leur nombre, dépend notamment de la région, du bien immobilier et de la participation des courtiers intéressés.
4. Un bien immobilier – différentes stratégies de vente
Tous les courtiers immobiliers ne commercialiseraient pas le même bien de la même manière.
On peut l’illustrer à l’aide d’un exemple fictif.
Une maison individuelle a une valeur de marché estimée à CHF 1'300'000.
Trois courtiers s’intéressent au mandat de vente.
Courtier A recommande une commercialisation publique large, avec des photos professionnelles, des portails immobiliers et une approche ciblée des familles.
Courtier B propose de s’adresser d’abord à son réseau existant d’acheteurs potentiels, puis de publier ensuite le bien sur le marché.
Courtier C souhaite positionner la maison de manière particulièrement marquée autour de son emplacement et du potentiel de développement du terrain.
Les trois approches peuvent être pertinentes selon l’objet.
La question décisive n’est donc pas seulement :
« Quel courtier demande la commission la plus basse ? »
Mais plutôt :
« Quel courtier dispose de la stratégie de vente la plus convaincante pour mon bien immobilier ? »
Les propriétaires devraient également examiner de manière critique la justification des recommandations.
Un prix de vente promis particulièrement élevé ne constitue pas à lui seul un critère de qualité.
5. Quelles informations un courtier a-t-il besoin pour établir une offre ?
Pour qu’un courtier puisse soumettre une offre pertinente, il a besoin d’informations sur le bien immobilier.
Il s’agit généralement de l’emplacement, du type de bien, de la surface habitable approximative, du nombre de pièces, de l’année de construction et de l’état.
La situation personnelle du propriétaire peut également être pertinente.
Le bien doit-il être vendu le plus rapidement possible ?
Une date de remise précise est-elle importante ?
Des rénovations sont-elles prévues ?
Ou le propriétaire souhaite-t-il d’abord découvrir différentes stratégies de vente ?
Plus la situation de départ est décrite précisément, mieux un courtier peut évaluer si le mandat correspond à son expérience et à son offre de prestations.
Une première offre ne remplace toutefois pas nécessairement une visite ou une estimation immobilière approfondie.
En particulier pour des biens spécifiques, des clarifications supplémentaires peuvent être nécessaires avant de définir un plan de vente contraignant.
6. Que devrait contenir une bonne offre de courtier ?
Une offre de courtier doit permettre au propriétaire de comprendre le service proposé.
Cela inclut d’abord la description des prestations prévues.
Qui établit la documentation de vente ?
Des photos immobilières professionnelles sont-elles prévues ?
Sur quelles plateformes le bien immobilier doit-il être publié ?
Qui organise les visites et mène les négociations de prix ?
Les coûts doivent également être compréhensibles.
Une commission en pourcentage est-elle convenue ou un prix fixe ?
Quels frais supplémentaires peuvent survenir ?
Quand les honoraires sont-ils dus ?
En outre, les étapes suivantes prévues avant la conclusion d’un contrat de courtage devraient être clairement définies.
7. Un appel d’offres de courtiers signifie-t-il que plusieurs courtiers vendent en même temps ?
Non. Il faut ici distinguer deux situations différentes.
Demander plusieurs offres de courtiers signifie d’abord simplement que les propriétaires examinent différentes offres pour un mandat de vente.
Cela ne constitue pas encore l’attribution d’un mandat.
Mandater plusieurs courtiers en même temps relève en revanche de la structuration contractuelle ultérieure.
En Suisse, les mandats exclusifs et les mandats simples sont notamment répandus.
Les droits et obligations concrets découlent du contrat concerné.
Celui qui reçoit plusieurs offres peut donc tout de même décider ensuite de mandater un seul courtier.
Notre guide Mandat exclusif ou mandat simple : quel mandat de courtage vous convient ? vous en dit plus.
8. L’offre de courtier la moins chère est-elle automatiquement la meilleure ?
Le premier demande une commission de 2 pour cent.
Le second demande 2,5 pour cent.
Pour un prix de vente supposé de CHF 1'200'000, cela correspond à CHF 24'000, respectivement CHF 30'000.
La différence s’élève à CHF 6'000.
Les montants constituent un exemple de calcul fictif et s’entendent sans prise en compte d’une éventuelle TVA ni de frais supplémentaires.
Le courtier le moins cher coûte donc d’abord moins.
Mais quelles prestations sont incluses dans les offres ?
Quelle expérience les deux courtiers ont-ils avec des biens immobiliers comparables ?
En quoi les stratégies de commercialisation proposées diffèrent-elles ?
Et comment le processus de vente ultérieur sera-t-il accompagné ?
Ce n’est qu’une fois ces questions résolues que l’offre peut être évaluée de manière pertinente.
Une commission plus élevée ne garantit pas un meilleur prix de vente.
À l’inverse, une commission plus basse ne signifie pas automatiquement une prestation moins bonne.
Les propriétaires devraient donc comparer l’offre dans son ensemble, et pas uniquement le prix.
Les propriétaires devraient donc comparer l’offre dans son ensemble, et pas uniquement le prix.
9. Que devraient vérifier les propriétaires avant d’attribuer le mandat ?
Avant de mandater un courtier de manière contraignante, les points les plus importants devraient être clarifiés par écrit.
Il s’agit notamment de l’étendue des prestations, de la rémunération, d’éventuels frais supplémentaires, de la durée du contrat, des possibilités de résiliation et de possibles droits à commission après la fin du contrat.
Les bases légales du contrat de courtage se trouvent aux art. 412 ss du Code des obligations suisse.
La question de savoir dans quelles conditions une commission est due est particulièrement importante.
Selon l’art. 413 CO, le droit au salaire de courtage naît en principe lorsque le contrat visé est conclu à la suite de l’indication ou de la négociation du courtier.
Des règles particulières s’appliquent aux débours convenus.
La structuration concrète du contrat devrait donc être vérifiée avant la signature.
Une offre et un contrat de courtage ultérieur ne sont pas automatiquement la même chose.
10. Comment fonctionne le choix du courtier via Makli
Makli intervient au niveau du choix du courtier immobilier.
Les propriétaires peuvent saisir gratuitement leur bien immobilier sur la plateforme.
Les courtiers immobiliers adaptés ont la possibilité de se porter candidats au mandat de vente avec une offre.
Le propriétaire peut ensuite évaluer les offres reçues.
L’accent n’est pas uniquement mis sur les conditions, mais aussi sur les prestations proposées et la stratégie de vente suggérée.
La différence essentielle :
Le propriétaire n’a pas besoin de décider d’abord quels courtiers il souhaite contacter. Il peut présenter son bien immobilier et laisser les courtiers intéressés soumettre des offres.
Le propriétaire décide si une collaboration en découle.
Makli ne garantit ni un nombre déterminé d’offres ni un prix de vente précis.
La plateforme crée toutefois une voie supplémentaire pour obtenir des offres de courtiers pour un bien immobilier concret.
11. Quand cette approche est-elle particulièrement intéressante ?
Un appel d’offres pour le mandat de vente peut être particulièrement intéressant lorsque les propriétaires n’ont pas encore de courtier préféré.
Les personnes qui souhaitent découvrir différentes stratégies de commercialisation peuvent également profiter de plusieurs offres.
Il en va de même pour les personnes qui souhaitent vendre une maison héritée ou qui sont sur le point de changer de bien immobilier.
Pour ce type de décisions, il est particulièrement utile de recueillir différentes perspectives professionnelles.
En revanche, celui qui a déjà conclu un contrat de courtage devrait d’abord vérifier ses obligations contractuelles existantes avant d’attribuer un autre mandat.
Conclusion : ne comparez pas seulement les courtiers, recevez des offres pour votre bien immobilier
Lors d’une vente immobilière, il s’agit d’une décision financière importante.
Le choix du courtier ne devrait donc pas reposer uniquement sur une recherche Google, une recommandation personnelle ou un premier entretien de conseil.
Une alternative consiste à mettre le mandat de vente en concurrence et à laisser les courtiers intéressés soumettre des offres concrètes.
Le bien immobilier, avec les besoins du propriétaire, devient ainsi le point de départ du choix du courtier.
Les offres reçues peuvent ensuite être évaluées sur la base des prestations, de la stratégie et des conditions.
Vous ne cherchez pas un courtier. Les courtiers se portent candidats auprès de vous.
Saisir le bien une seule fois → recevoir des offres de courtiers → comparer les mandats de vente → décider vous-même.
Makli pour les propriétaires immobiliers
Saisir le bien une seule fois → recevoir des offres de courtiers → comparer les mandats de vente → décider vous-même.
Makli pour les propriétaires immobiliers