Eigenmietwert fällt 2029 weg: Sollten Eigentümer ihr Haus vorher verkaufen oder warten?
Ein Ehepaar besitzt seit 25 Jahren ein Einfamilienhaus im Kanton Zürich. Die Kinder sind ausgezogen. Das Haus ist inzwischen zu gross geworden. Grössere Renovationen stehen an. Schon länger überlegen die Eigentümer, ob sie verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen sollen. Dann hören sie von der Abschaffung des Eigenmietwerts.
Ab 2029 müssen Eigentümer für selbstgenutztes Wohneigentum keinen Eigenmietwert mehr versteuern.
Das klingt zunächst nach einer finanziellen Entlastung.
Doch gleichzeitig fallen wichtige Steuerabzüge weg.
Plötzlich stellt sich eine neue Frage:
Sollten wir unser Haus noch vor 2029 verkaufen oder wäre es besser, abzuwarten?
Sollten wir unser Haus noch vor 2029 verkaufen oder wäre es besser, abzuwarten?
Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab. Denn die Steuerreform verändert zwar die laufende Besteuerung von Wohneigentum, macht einen Immobilienverkauf aber nicht automatisch früher oder später attraktiver.
Das Beispiel ist fiktiv und dient der Veranschaulichung.
1. Was ändert sich beim Eigenmietwert ab 2029?
Bisher müssen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, einen sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.
Dabei handelt es sich um einen rechnerischen Mietwert der selbstgenutzten Immobilie.
Im Gegenzug können unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten steuerlich abgezogen werden.
Dieses System wird grundlegend verändert.
Der Bundesrat hat beschlossen, dass die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft tritt.
Ab diesem Zeitpunkt entfällt die Eigenmietwertbesteuerung auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften.
Gleichzeitig werden die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung bestätigt insbesondere folgende Änderungen:
- Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt.
- Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften sind grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig.
- Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt.
- Für Ersterwerber von Wohneigentum gelten besondere, zeitlich begrenzte Abzugsmöglichkeiten.
- Kantone können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin zeitlich begrenzte Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen vorsehen.
- Für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften können die Kantone eine besondere Objektsteuer einführen.
Die Details ergeben sich aus der beschlossenen Reform und ihrer kantonalen Umsetzung. EStV
2. Profitieren alle Eigentümer von der Abschaffung?
Nein.
Ob die Reform finanziell vorteilhaft ist, hängt stark von der persönlichen Situation ab.
Besonders wichtig sind die bestehende Hypothek, die Zinsbelastung und die Höhe der bisherigen Steuerabzüge.
Beispiel A: Ein weitgehend abbezahltes Einfamilienhaus
Ein Ehepaar besitzt ein Haus mit einer kleinen Resthypothek.
Die jährlichen Hypothekarzinsen sind entsprechend gering.
Auch grössere Unterhaltsarbeiten stehen aktuell nicht an.
Bisher musste das Ehepaar den Eigenmietwert versteuern, konnte aber nur vergleichsweise geringe Kosten abziehen.
Für solche Eigentümer kann die Abschaffung des Eigenmietwerts eine steuerliche Entlastung bedeuten.
Beispiel B: Ein Haus mit hoher Hypothek
Eine andere Familie besitzt eine Immobilie mit einer hohen Hypothek.
Sie bezahlt entsprechend mehr Hypothekarzinsen.
Bisher konnte sie diese im gesetzlich zulässigen Rahmen steuerlich geltend machen.
Mit der Reform werden die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt.
Ob die Familie insgesamt profitiert, hängt deshalb von ihrer individuellen steuerlichen Situation ab.
Wichtig: Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet nicht automatisch, dass jeder Hauseigentümer weniger Steuern bezahlt.
3. Sollte man sein Haus deshalb noch vor 2029 verkaufen?
Die kurze Antwort lautet:
Nicht allein wegen der Eigenmietwertreform.
Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende finanzielle Entscheidung.
Die steuerliche Behandlung der laufenden Eigennutzung ist dabei nur ein Faktor.
Entscheidend sind insbesondere:
- die persönliche Wohnsituation;
- die zukünftige finanzielle Tragbarkeit;
- der Zustand der Immobilie;
- anstehende Renovationen;
- die bestehende Hypothek;
- die regionale Nachfrage;
- der mögliche Nettoerlös.
Wer sein Haus ohnehin verkaufen möchte, sollte die Reform in die Planung einbeziehen.
4. Besonders wichtig: Renovationen vor 2029
Eine der grössten Veränderungen betrifft die steuerliche Behandlung von Unterhaltskosten.
Bisher können Eigentümer bestimmte werterhaltende Aufwendungen steuerlich abziehen.
Mit der Reform entfällt dieser Abzug für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich ab 2029.
Das kann für Eigentümer relevant werden, die grössere Renovationen planen.
Beispiel: Eine Heizung muss ersetzt werden
Ein Einfamilienhaus besitzt eine ältere Heizungsanlage.
Die Eigentümer überlegen, diese in den kommenden Jahren zu ersetzen.
Gleichzeitig denken sie über einen Immobilienverkauf nach.
Nun stellen sich mehrere Fragen:
Soll die Heizung noch vor 2029 ersetzt werden?
Lohnt sich die Investition überhaupt, wenn das Haus bald verkauft wird?
Würde ein Käufer die Immobilie lieber selbst modernisieren?
Hier treffen zwei unterschiedliche Überlegungen aufeinander.
Die erste ist steuerlicher Natur.
Die zweite betrifft den Immobilienmarkt.
Selbst wenn eine Renovation steuerlich abzugsfähig ist, bedeutet das nicht, dass sie wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine Investition von CHF 40'000 führt nicht automatisch zu einem um CHF 40'000 höheren Verkaufspreis.
Deshalb sollten Eigentümer steuerliche Vorteile und mögliche Auswirkungen auf den Verkaufspreis getrennt beurteilen.
5. Renovieren oder im bestehenden Zustand verkaufen?
Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte nicht automatisch sämtliche anstehenden Renovationen vorziehen.
Eine neue Heizung kann für bestimmte Käufer attraktiv sein.
Andere Interessenten planen möglicherweise ohnehin eine umfassende Sanierung.
Dasselbe gilt für Küche, Badezimmer, Fenster oder Gebäudehülle.
Ein sinnvoller Vergleich berücksichtigt deshalb zwei Szenarien.
Szenario A: Verkauf ohne grössere Renovation
Die Immobilie wird im bestehenden Zustand vermarktet.
Käufer berücksichtigen den Renovationsbedarf bei ihrer Preisentscheidung.
Die Eigentümer investieren zunächst in die Immobilie.
Anschliessend wird sie mit entsprechend verändertem Zustand angeboten.
Welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt von den Kosten, der steuerlichen Behandlung und dem tatsächlich erzielbaren Mehrpreis ab.
Ein lokaler Immobilienmakler kann die Vermarktungsperspektive beurteilen. Für die steuerlichen Auswirkungen ist eine qualifizierte Steuerberatung sinnvoll.
6. Was passiert mit der Grundstückgewinnsteuer?
Ein wichtiger Punkt wird häufig verwechselt.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft die laufende Besteuerung von Wohneigentum.
Die Grundstückgewinnsteuer ist dagegen eine Steuer auf den steuerbaren Gewinn beim Immobilienverkauf.
Wer sein Haus verkauft, muss deshalb weiterhin prüfen, ob und in welcher Höhe Grundstückgewinnsteuern anfallen.
Die konkrete Belastung hängt insbesondere vom Kanton, den Anlagekosten, der Besitzesdauer und den anrechenbaren Aufwendungen ab.
Bei einem Immobilienwechsel kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Steueraufschub möglich sein.
Deshalb sollten Eigentümer den möglichen Nettoerlös vor einer Verkaufsentscheidung berechnen lassen.
7. Werden Immobilien durch die Reform automatisch mehr wert?
Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Eine geringere laufende Steuerbelastung könnte selbstgenutztes Wohneigentum für bestimmte Käufer attraktiver machen.
Gleichzeitig können wegfallende Abzüge andere Käufer finanziell belasten.
Ausserdem wird die Nachfrage nach Wohneigentum von vielen weiteren Faktoren beeinflusst.
Dazu gehören:
Hypothekarzinsen: Sie beeinflussen die Finanzierungskosten.
Tragbarkeit: Banken prüfen, ob Käufer eine Immobilie langfristig finanzieren können.
Angebot: In Regionen mit knappem Wohnraum kann die Nachfrage hoch bleiben.
Lage: Die Preisentwicklung unterscheidet sich zwischen Gemeinden und Quartieren.
Zustand: Energetischer Zustand und Renovationsbedarf beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie.
Es wäre deshalb nicht seriös, Eigentümern allein aufgrund der Steuerreform steigende Verkaufspreise ab 2029 zu versprechen.
8. Drei typische Situationen für Eigentümer
Situation A: Das Haus ist abbezahlt und passt weiterhin
Die Eigentümer wohnen gerne in ihrem Haus.
Die laufenden Kosten sind tragbar.
Grössere Renovationen stehen nicht unmittelbar bevor.
In diesem Fall kann die Abschaffung des Eigenmietwerts ein zusätzlicher Grund sein, die bestehende Wohnsituation beizubehalten.
Ein Verkauf ist nicht notwendig, nur weil sich die Steuerregeln ändern.
Situation B: Das Haus ist zu gross geworden
Die Kinder sind ausgezogen.
Das Einfamilienhaus benötigt zunehmend Unterhalt.
Die Eigentümer möchten langfristig in eine kleinere Wohnung ziehen.
Hier sollte nicht allein die Steuerreform entscheiden.
Wichtiger sind der mögliche Verkaufserlös, die Kosten des neuen Zuhauses und die gewünschte Lebensgestaltung.
Situation C: Grössere Sanierungen stehen an
Das Dach muss erneuert werden.
Die Heizung ist veraltet.
Auch Fenster und Fassade benötigen möglicherweise Investitionen.
Gleichzeitig überlegen die Eigentümer, das Haus zu verkaufen.
In dieser Situation lohnt sich eine sorgfältige Gegenüberstellung.
Welche Renovationen sind notwendig?
Welche Kosten können steuerlich berücksichtigt werden?
Welche Investitionen könnten den Verkaufspreis tatsächlich beeinflussen?
Und wäre ein Verkauf im bestehenden Zustand möglicherweise wirtschaftlich sinnvoller?
9. Warum mehrere Maklereinschätzungen hilfreich sein können
Gerade bei älteren Immobilien können sich die vorgeschlagenen Verkaufsstrategien unterscheiden.
Ein Makler empfiehlt möglicherweise, das Haus vor dem Verkauf gezielt zu renovieren.
Ein anderer möchte die Immobilie im bestehenden Zustand vermarkten.
Ein dritter schlägt eine andere Käuferansprache oder Preisstrategie vor.
Keine dieser Empfehlungen ist automatisch richtig oder falsch.
Entscheidend ist, wie sie begründet wird.
Eigentümer sollten deshalb nicht nur fragen:
„Wie viel ist mein Haus wert?“
Sondern auch:
10. Wie Makli Eigentümer bei der Verkaufsentscheidung unterstützt
Wer einen Immobilienverkauf erwägt, muss nicht jeden Immobilienmakler einzeln recherchieren und kontaktieren.
Bei Makli funktioniert die Maklerwahl anders.
Eigentümer erfassen ihre Immobilie einmal kostenlos auf der Plattform.
Passende Makler können anschliessend konkrete Angebote für das Verkaufsmandat abgeben.
Dadurch lassen sich unterschiedliche Preiseinschätzungen, Vermarktungsstrategien, Leistungen und Konditionen vergleichen.
Gerade bei Immobilien mit Renovationsbedarf kann dieser Vergleich interessant sein.
Denn Eigentümer möchten nicht nur wissen, welcher Makler die tiefste Provision verlangt.
Sie möchten verstehen, welche Strategie für ihre Immobilie sinnvoll sein könnte.
Sie suchen keinen Makler. Makler bewerben sich bei Ihnen.
Die Entscheidung bleibt beim Eigentümer.
11. Was Eigentümer vor 2029 konkret prüfen sollten
Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte frühzeitig drei Dinge klären.
Erstens: Die persönliche Steuersituation.
Wie wirkt sich die Reform voraussichtlich auf die laufende Steuerbelastung aus?
Zweitens: Die Investitionsplanung.
Welche Renovationen stehen an und welche davon sind wirtschaftlich sinnvoll?
Drittens: Den möglichen Verkaufserlös.
Was könnte die Immobilie im heutigen Markt erzielen und welche Kosten würden beim Verkauf entstehen?
Erst wenn diese drei Bereiche betrachtet wurden, lässt sich fundierter entscheiden, ob ein Verkauf vor oder nach 2029 sinnvoll sein könnte.
Fazit: Die Eigenmietwertreform ist ein Planungsanlass, aber kein Verkaufsbefehl
Ab 2029 verändert sich die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz grundlegend.
Der Eigenmietwert fällt weg.
Gleichzeitig werden wichtige Steuerabzüge eingeschränkt.
Für manche Eigentümer kann das eine Entlastung bedeuten.
Für andere können sich finanzielle Nachteile ergeben.
Wer sein Haus ohnehin verkaufen möchte, sollte die Reform deshalb in die Planung einbeziehen.
Die Entscheidung sollte jedoch nicht ausschliesslich von einem Steuerdatum abhängen.
Wichtiger sind die persönliche Lebenssituation, der Zustand der Immobilie, die regionalen Marktbedingungen und der mögliche Nettoerlös.
Ein guter Verkaufszeitpunkt entsteht nicht allein durch eine Gesetzesänderung. Er ergibt sich aus dem Zusammenspiel von persönlicher Situation, Finanzierung und einer realistischen Verkaufsstrategie.
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Sie entscheiden selbst, ob und mit welchem Makler Sie verkaufen möchten.